Una docena de hipotecas no pagan intereses

El euríbor lleva ya 43 meses en terreno negativo, desde febrero de 2016, un mes antes de que el Banco Central Europeo bajara el precio oficial del dinero a 0%. Marcará un nuevo mínimo histórico en el -0,35%. Los números, por repetitivos que sean, no tendrían más historia si no fuera porque existen algunas hipotecas que al revisarse anualmente tienen un diferencial sobre este indicador que está permitiendo que miles de ciudadanos no tengan que pagar ningún euro al banco por los intereses de su préstamo hipotecario y sólo tengan que hacer frente al principal de la deuda.

Aunque la suma de diferencial más euríbor sea negativa, es decir, favorable al ciudadano, éste no puede exigir compensación alguna al banco, porque la entidad pasaría a ser acreedor y deudor a la vez en una misma operación. Se conformará con no abonar intereses. 

A pesar de esto, el último dato del Instituto Nacional de Estadística ratifica que la firma de hipotecas a tipo fijo sigue su constante progresión y ya representaron en junio pasado el 44,5% de las que se firmaron, aunque el tipo de interés de inicio es más alto, 3,01% frente al 2,29% de las variables, y para toda la vida del préstamo: 24 años de media.

Cómo han evolucionado los préstamos desde el boom inmobiliario

Hay que remontarse unos años atrás, al principio de la crisis financiera de las hipotecas “subprime” en Estados Unidos. En aquel año, 2008, el euríbor marcó su máximo histórico en el mes de agosto, con un 5,361%. Durante casi la mitad del ejercicio cerró por encima del 5%, para desplomarse después, tras la quiebra de Lehman Brothers, y cerrar diciembre en el 3,452%.

En eso años del “boom” inmobiliario en España, los bancos se peleaban por atraer el mayor número de compradores de vivienda a cambio de unas centésimas de punto en el diferencial sobre el euríbor. Puede que hoy extrañe mucho, pero hace once años se concedían hipotecas con revisiones anuales de tipos de euribor más 0,17%. Éste era el caso de la “Hipoteca Rompedora” que lanzó Deutsche Bank en marzo de 2008, al parecer, la más barata ofrecida nunca si sólo se tiene en cuenta el diferencial sobre el euríbor.

No era una hipoteca cualquiera. Había que cumplir una serie de duras exigencias, entre las que se incluía la contratación de dos seguros (hogar y vida), firmar un plan de pagos protegido equivalente al 1% del capital prestado, la aportación anual de 3.000 euros a un plan de pensiones o a un fondo de inversión y gastar 3.000 euros anuales con cargo a una tarjeta de crédito. Por si esto fuera poco, la vivienda tenía que estar tasada en más de 300.000 euros, lo que, entonces, en ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián, era relativamente sencillo.

Como quiera que el plazo de devolución del préstamo era de 40 años y la edad máxima que podía cumplir al prestatario 40 años después de firmar el compromiso era de 80 años, es muy probable que muchas de las hipotecas suscritas en 2008 con Deutsche Bank sigan “vivas”. Y llevan desde octubre de 2017 sin pagar ni un euro de intereses.

Ese mismo año, un mes después exactamente, Bankinter lanzó su propuesta con euríbor más 0,18% en la revisión anual, después de partir de un tipo del 4,40% en el primer año. La oferta estaba limitada a 20.000 préstamos, también con valor mínimo de tasación de la vivienda objeto del préstamo de 300.000 euros. Se llegaron a conceder más de 12.000. Estaba condicionada también a la contratación de dos seguros y el dinero concedido no podía superar el 80% del valor de la vivienda. En aquellos años locos del “boom” inmobiliario se llegaron a firmar préstamos por un importe del 120% del valor de la vivienda. Y claro, de aquellos barros vinieron después los lodos en forma de intervenciones de numerosas cajas de ahorros.

Pero Deutsche Bank y Bankinter no fueron los únicos. Sí los pioneros y, en algunos aspectos, los más osados. A la mayoría de las entidades no les quedó otra solución que entrar en ese impredecible juego si querían participar en el reparto de una tarta multimillonaria.

En el año 2008, se firmaron en España 836.419 préstamos para la compra de una vivienda, por un importe de 116.905 millones de euros. Sólo en el mes de enero se formalizaron 93.838 hipotecas, por 13.510 millones. Pero 2008 no fue el mejor año. En 2007 se llegaron a firmar 1.238.890 operaciones, por un valor de 184.355 millones de euros. También enero fue el mejor mes, con 124.826 préstamos. Y tampoco es la cifra récord. Se consiguió en marzo de 2006, con 127.233 hipotecas contratadas, a razón de 4.104 préstamos diarios. Como lo leen.

Con el euríbor cerrando agosto en -0,35%, hoy no tendrían que pagar intereses en su renovación anual hipotecas concedidas por Uno-e (un banco en la órbita de BBVA entonces), que ofrecía euríbor más 0,25%; Oficina Directa, marca de Banco Pastor (fusionado en su momento con Banco Popular y hoy bajo la tutela de Santander), con euribor más 0,33%, e ING, que ofrecía las mismas condiciones. También beneficiaría a quienes hubieran suscrito y aún estén por amortizar sus hipotecas con Open Bank, iBanesto o Bancaja, todos con euribor más 0,35%.

Qué pasará si el euríbor sigue la misma tendencia 

Si el euríbor sigue su tendencia bajista, en el próximo mes podrían sumarse a esta lista los préstamos de Caixagalicia (diferencial del 0,38%), Barclays (0,39%) y Activo Bank, una marca entonces de Banco Sabadell (0,49%). Todo sucedió en 2008. A partir de entonces, los bancos revisaron al alza los diferenciales.

El mercado hoy es bien diferente por mucho que algunos se empeñen en ver en el horizonte burbujas inmobiliarias donde no las hay. En 2018 se firmaron, según el Instituto Nacional de Estadística, 346.639 hipotecas sobre vivienda, por un importe de 42.945 millones de euros. En junio pasado, último dato publicado por el INE, se rubricaron 29.900 operaciones hipotecarias, por un valor de 3.587 millones. Son un 2,5% y un 6,1% menos que en junio de 2018. En los seis primeros meses del año se han concedido 192.381 préstamos para la compra de una vivienda, por un importe de 23.687 millones. Nada comparable con la edad de oro del sector inmobiliario. 

Ni los tipos de interés ni el euríbor tienen tampoco nada que ver con los de 2018. Hace diez años, el precio de salida de un préstamo no bajaba del 4%. Hoy se firman, siempre hablando de tipos de interés variable, desde el 2,29%. Las revisiones anuales se hacen siempre con diferenciales que en casi ningún caso bajan del 0,90%-1%. Las reglas, sin embargo, son las mismas: cuanto más alto esté el euríbor más bajo es el diferencial de las revisiones anuales. Y viceversa.

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