Hipotecas: más impago pero se frenan las subidas de precios
Las nuevas hipotecas están más expuestas al impago que antes de la crisis pero la subida del precio se moderará al 3%, según Moody's
Moody’s prevé una moderación en el incremento del precio de la vivienda hasta un 3% en 2019. Aún así, la agencia de calificación cree que las nuevas hipotecas están más expuestas al impago hoy que antes de la crisis pese al euríbor en negativo.
Así, hay un mercado que avanza a dos velocidades: los precios en las regiones más dinámicas, como Madrid o Barcelona continuarán creciendo «a buen ritmo», pero, en las que lo están menos, será «prácticamente nulo».
Las tres regiones han impulsado la recuperación del mercado español, Madrid, Cataluña y Baleares, registran aumentos más rápidos que la media desde los puntos más bajos que alcanzaron durante su desaceleración, mientras que los precios en las otras catorce crecen a un ritmo más lento.
Este aumento del coste de la vivienda está impulsado por la demanda y a la oferta como consecuencia de la reducción del desempleo y a las tasas de interés «históricamente bajas». Además, la rentabilidad inmobiliaria residencial ha mejorado en los últimos cuatro años, principalmente por el aumento del valor de la propiedad.
Moody’s prevé una moderación de las subidas durante los tres próximos años en niveles situados entre el 2% y el 3%. No obstante, como factores que seguirán empujando la subida de precios sitúa el descenso de la tasa de desempleo, la caída de los tipos de interés y la escasez de oferta nueva.
Más riesgo de impago
La relación entre el valor de un crédito hipotecario y el bien hipotecado o loan to value en las nuevas hipotecas se sitúa en España cerca del 65%, por encima del nivel alcanzado antes de estallar la crisis, según alerta Moody’s.
Así, una mayor ratio entre el valor del préstamo y del bien hipotecado implica un mayor apalancamiento y más riesgo y probabilidad de impago. Si en una cartera con una media superior al 80% el impago supera el 6%, este se queda en el 1% cuando la media de apalancamiento no alcanza el 60%.
Este aumento también indica una menor capacidad del comprador de vivienda para hacer frente a una hipoteca. De hecho, Moody’s también destaca en su informe que el ahorro de los propietarios en relación a los ingresos brutos disponibles entró en números rojos en 2017 por primera vez en una década.
En 2013 las hipotecas con mayor riesgo eran el 18% del total concedidas, en 2019 el porcentaje es cinco puntos menor
«La caída del ahorro hace más vulnerable al propietario ante turbulencias económicas, especialmente ante un aumento de los tipos», indica Moody’s. Aún así, el informe también apunta a que el nivel de nuevas hipotecas con una ratio LTV superior al 80% se ha mantenido estable y por debajo de los niveles alcanzados antes y durante la recesión.
Si en 2006 y 2013 las hipotecas con mayor riesgo llegaron a suponer el 18% del total de las concedidas, este porcentaje es cinco puntos inferior en 2019.
Pese a esta mayor exposición al riesgo, Moody’s encuentra a los deudores hipotecarios españoles «mejor situados para capear la situación que durante la recesión que devastó la economía española hace una década» en caso de un deterioro del mercado inmobiliario o un aumento de los tipos de interés.
Principalmente, argumenta en su informe, por un endurecimiento en la concesión de créditos por parte de las entidades financieras y una mayor capacidad doméstica para hacer frente a las exigencias de una hipoteca.
