Estos son los nuevos dueños del ladrillo

La crisis financiera dejó a los bancos millones de inmuebles fallidos a modo de herencia recibida. Pero las cosas ya han cambiado. Entidades y fondos han hecho de la recuperación económica un idilio en el que ambas partes se han convertido en socios necesarios.

Los primeros han visto una buena oportunidad de desprenderse de esta mochila, soltar lastre y sanear sus balances, mientras que los segundos saben que ahora pueden comprar grandes cantidades de ladrillo por un precio inimaginable antes del estallido de la burbuja.

Así, la mayoría de inmuebles de los que hoy cuelgan los carteles de «se vende» se concentran en manos de unas pocas compañías que, de manera escalonada y casi sin hacer ruido, se han hecho con una cantidad de ladrillo que suma 67.000 millones de euros en valor bruto. Estos son sus propietarios:

Blackstone, rey de reyes

Blackstone ha sido el protagonista de una de las mayores operaciones inmobiliarias. Adquirió en agosto del pasado año la cartera más grande jamás vendida en la historia de España y una de las de mayor envergadura de Europa –meses antes, en marzo, ya había realizado una operación similar con Bradford & Bingley– con la compra de los activos dudosos de Banco Popular a Banco Santander. El fondo es propietario de Anticipa Real Estate, que dirige Eduard Mendiluce.

Lo hizo dos semanas después de que el banco cántabro se hiciese por el valor simbólico de un euro con la entidad extinta. Sacó al mercado el 51% de su cartera y creó la sociedad Quasar, donde traspasó los activos mencionados y el 100% del capital de Aliseda, la inmobiliaria del Popular que fue recomprada el 30 de junio. 

El valor bruto de los activos ascendía a 30.000 millones de euros y el fondo americano selló la compra el 8 de agosto por 7.000 millones, dos horas después de que las autoridades europeas dieran el visto bueno. La mayoría de viviendas fueron colocadas a socimis para que se destinaran al alquiler, si bien las que estaban en peor estado salieron a la venta en el mercado minorista.

El fondo presidido por Stephen A. Schwarzman pisaba terreno conocido. Ya había adquirido en 2015 la cartera hipotecaria de Catalunya Banc por 4.123 millones de euros. La operación, aunque era más modesta, ayudó a que BBVA avanzara en la integración del negocio financiero de la antigua caja catalana.

El otro nombre propio: Cerberus

Pero el socio que permitió al banco presidido por Francisco González desprenderse del grueso de su ladrillo no fue Blackstone, sino Cerberus. El también fondo americano selló en noviembre del pasado año la adquisición de la cartera inmobiliaria de BBVA por 4.000 millones.

El traspaso de los inmuebles, que según informó la entidad en su momento no tendría un impacto negativo en los resultados, tenía un valor bruto de 13.000 millones, a los que todavía había que añadir los créditos dudosos (NPLs, por sus siglas en inglés) tasados en 4.800 millones.

Cerberus pasó a controlar el 80% del capital de la compañía que se creó para la operación, que aglutinaba 78.000 inmuebles repartidos principalmente en tres ciudades, Cataluña, Madrid y Valencia. BBVA, por su parte, mantuvo el restante 20%.

Lone Star da la última noticia

Fue el último gran inversor en anunciar novedades. Se ha hecho con el negocio inmobiliario de Caixabank en una operación estructurada en dos partes: el 80% de los activos inmobiliarios y la filial Servihabitat, recuperada el pasado 8 de junio.

De la primera parte, Lone Star pagará 6.700 millones por unos activos que tienen un valor bruto próximo a los 12.800 millones. De la segunda, se destaca que el servicer, que tiene en producción 2.135 viviendas con entregas hasta 2020, continuará prestando servicio al banco catalán durante cinco años.

Lone Star también es un viejo conocido del sector. Creó hace tres años la promotora Neinor Homes, una de las líderes en el negocio residencial en España, y terminó de venderla a principios de este año, tras desprenderse del último paquete accionarial que mantenía (12,5%).

La operación permitirá que la entidad presidida por Jordi Gual y dirigida por Gonzalo Gortázar mejore los ratios de solvencia, al eliminar el impacto –la participación minoritaria exime de consolidar estos activos mientras se van vendiendo poco a poco– en las cuentas.

Banc Sabadell espera socio

Los tres fondos mencionados son, junto a Oaktree, los finalistas para adjudicarse dos de las cuatro carteras, conocidas como Challenger y Coliseum, que Banc Sabadell, al igual que el resto de entidades, ha sacado al mercado para reducir su exposición al ladrillo. 

Las otros dos restantes, Makalu y Galerna, están valoradas en unos 2.500 millones y 900 millones de euros, respectivamente, y tienen como pretendientes a Deutsche Bank, Bain Capital, Canada Pension Investment Board (Cppib) – éste ya compró por 200 millones una cartera del banco catalán el año pasado valorada en 800– y de nuevo Oaktree.

Todos los activos suman un valor bruto cercano a los 10.900 millones de euros, de los que el 46% (5.900 millones) son inmuebles. La previsión es dejar fuera de la operación a su inmobiliaria Solvia y fraccionar los activos en paquetes para, según explicaron fuentes conocedoras a Economía Digital, evitar que las quitas no sean superiores al 60% y el 65%.