EL SLB, una alternativa de financiación al alza

El mercado de operaciones de sale-leaseback (SLB) en Europa y en España en particular están ganando cada vez más protagonismo. Pero antes de entrar a analizar los motivos, expliquemos primero qué conlleva realizar un SLB. El SLB constituye una herramienta de financiación adicional para quienes tengan situaciones financieras coyunturales complicadas, pero no críticas, y que cuentan dentro de su balance, con inmuebles en propiedad para el desarrollo de su actividad.

Es importante indicar que a este tipo de operación inmobiliaria recurren también compañías que gozan de buena salud financiera pero que deciden hacer liquidez y por lo tanto orientar esos recursos obtenidos en impulsar el negocio principal, bien sea de forma orgánica o inorgánica, o en mejorar la posición de liquidez y capital circulante o incluso reducir deuda financiera.

Si seguimos desestructurando lo que conlleva hacer un SLB, podemos afirmar que es una operación por medio de la cual el propietario (del inmueble y del negocio que desarrolla en dicho inmueble) vende el activo inmobiliario a un inversor que lo adquiere por un determinado importe y en unas determinadas condiciones de arrendamiento.

Las principales y más características cláusulas suelen ser; un contrato de arrendamiento a largo plazo, 15-25 años, una renta triple neta (asumiendo el arrendatario todos los gastos inherentes al inmueble como seguros, gastos de conservación y mantenimiento, Property Management, etc.) y actualización de la renta en función del IPC (exclusivamente al alza). Aunque la palabra «back» puede inducir a confusión, los inversores no suelen aceptar que se pacte en el contrato una opción de recompra ya que penaliza su posible salida/venta posterior.

En los momentos de mayor estrés financiero, aumentan este tipo de operaciones en el sector logístico

Una de las claves para que estas operaciones sean atractivas para los Fondos de Inversión, a parte del retorno que se obtenga por la inversión, es que el activo sea lo que los anglosajones llaman «Misión Critical Asset», es decir, que el inmueble sea un activo esencial para el desarrollo de la actividad de la empresa.

Por esta razón, el emplazamiento del mismo, aun siendo importante, no es lo más esencial, pudiendo estar localizado el inmueble en cualquier parte del territorio nacional, siempre y cuando los accesos y comunicaciones sean excelentes. No obstante, la ubicación de este, unida a la facturación de la empresa y calidad del activo, determinarán la rentabilidad que exigirá el inversor y por extensión, el precio que percibirá el ocupante/vendedor.

Centrándonos en el sector logístico y tras un análisis de los datos históricos, éstos nos indican que en momentos de mayor estrés financiero (por ejemplo, en el pico de la crisis de la Eurozona en 2012 y, más recientemente, durante la crisis de Covid en 2020) este tipo de operaciones aumentan. Si a esto le sumamos la mayor dificultad para acceder al crédito por parte de las empresas y un aumento de los tipos de interés por parte de los

Bancos Centrales Europeos, tenemos la tormenta perfecta que provoca que esta fórmula de obtención de liquidez alternativa, no sólo siga cobrando fuerza, sino que aumente. En lo que va de año se han transaccionado más de 200.000 m2 de almacenes logísticos alcanzando un volumen total de más de 170 millones de euros.

Si tenemos en cuenta que estamos en un momento de mercado donde los retornos esperados por los inversores para las operaciones de SLB han aumentado desde el inicio del año en más de cien puntos básicos, situándose en una media del de 6,50% – 7,50% dependiendo de la zona donde se ubique el inmueble (y con previsión de seguir aumentando) son cifras más que significativas.

Aun siendo una fórmula de venta que muchas empresas nacionales aún no conocen, por todo lo expuesto anteriormente, nuestra previsión es que el número de transacciones en SLB aumenten durante el 2024.