El necesario consenso para regular los apartamentos turísticos

El incremento exponencial de alojamientos turísticos en toda España en general, y en la Comunitat Valenciana en particular, genera un debate permanente entre los sectores afectados que la Generalitat ha pretendido resolver con una nueva reforma de la normativa de este tipo de alojamientos, aprobando el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto.

Aunque las primeras normas se dictaron en el año 1993, la normativa actual era dispersa, con un reparto competencial difuso entre el Estado, que puede regular los arrendamientos urbanos, y las comunidades autónomas, con competencia en materia turística. 

No puede obviarse que esta forma de hospedaje se ha consolidado, porque los turistas demandan otro tipo de alojamiento distinto de los hoteles tradicionales, tanto por un menor coste del alojamiento, como por la flexibilidad y la versatilidad que ofrece una vivienda turística.

Ello anudado al hecho de que la temporada de turismo es prácticamente el año natural en la Comunitat por la climatología, las comunicaciones con el resto de España y otros destinos europeos, e incluso la deslocalización de muchas empresas en especial del ámbito tecnológico que permiten a sus trabajadores teletrabajar desde cualquier lugar, ha supuesto el aumento desaforado de los apartamentos turísticos.

Según los datos de la propia Generalitat, han pasado de 38.319 en 2015 a 105.111 en 2024, es decir se han multiplicado por tres, y todos ellos se ubican en las mismas zonas preferentemente, en la almendra central de las grandes ciudades y en la costa.  

«La posibilidad de tener durante años un inquilino que no abona la renta desde el primer día y que no puede ser desahuciado es realmente alta»

Y esta altísima demanda hace que multitud de pisos y edificios que salen a la venta en el mercado se destinen principalmente a esta actividad, vaciando el número de viviendas disponibles para alquiler de temporada; esto es, superior a 10 días que es el arrendamiento que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

También los propietarios que se dedicaban al alquiler de larga temporada están, a los vencimientos de los contratos con sus inquilinos, pasando su actividad de alquiler ordinario a turístico, no solo persiguiendo una mayor rentabilidad, sino especialmente huyendo de una mayor inseguridad jurídica.

Hoy en día, la posibilidad de tener durante años un inquilino que no abona la renta desde el primer día y que no puede ser desahuciado por alegar una falsa situación de vulnerabilidad social gracias a las últimas reformas del Gobierno de la Nación, es realmente alta, habiéndose incluso acuñado un término para este tipo de personas, como son los inquiokupas.  

La falta de vivienda disponible a precio razonable en régimen de alquiler hace que las pocas disponibles disparen sus precios y aquellas personas que necesitan una vivienda en Valencia o en localidades costeras como Denia o Altea deban tener un altísimo poder adquisitivo, impidiendo en la práctica el derecho a disfrutar de una vivienda digna como obliga la Constitución Española en su artículo 47. 

Para paliar el exceso incontrolado de apartamentos turísticos lo que han hecho estos y otros municipios es suspender temporalmente la autorización de viviendas turísticas durante un año, pero esto no hace sino trasladar el problema a dentro de uno o dos años. 

Con estos mimbres, el gobierno regional se ha lanzado a aprobar un texto que aúna modificaciones de ley y reglamento, y que se ha tramitado por la vía de urgencia, hurtando a la reforma de un debate sereno en Les Corts. Como ya he comentado en alguna tribuna anterior, hace falta más consenso entre las fuerzas parlamentarias, y es necesario que los sectores afectados participen en la redacción del texto, pudiendo presentar alegaciones en un trámite público.

No se trata solo de recabar la opinión de la patronal del sector, ni de los operadores turísticos o de las asociaciones de vecinos, que también, sino de expertos en la materia como urbanistas, sociólogos, economistas, o administradores de fincas, en línea de lo acordado por el Ayuntamiento de Valencia y la Universidad de Valencia.  

«La reforma de la norma vuelve a fallar en un defecto crónico del Consell, que es la ausencia de diálogo con el resto de partidos y actores involucrados»

Por otra parte, el Gobierno de la Nación, en el ámbito de sus competencias en la materia, que también son las del régimen de propiedad horizontal, ha impulsado la tramitación de una reforma de la Ley de propiedad horizontal que permite expresamente prohibir a las comunidades la apertura de pisos turísticos en su comunidad.

Con la vigente Ley también algunas comunidades pueden adoptar expresamente acuerdos en contra de estos apartamentos turísticos, o incluso aprobarse la autorización con un incremento de la cuota de hasta un 20% para compensar la intensidad mayor de utilización que realizan los usuarios, acuerdos que deberán examinarse con cautela porque pueden generar no pocos problemas de legalidad para las comunidades y para los propietarios de los apartamentos turísticos.  

En otras comunidades autónomas, como Madrid, la limitación urbanística de los apartamentos turísticos puede llegar a ser muy superior, hasta el punto de autorizarse solo en edificios de uso exclusivo o con acceso independiente respecto del portal de la comunidad, pero esto en la práctica no ha limitado la proliferación de este tipo de alojamientos, muchos de ellos totalmente ilegales.

Para las viviendas turísticas que se encuentran fuera de norma, que son sin duda las más perjudiciales para los usuarios y las comunidades donde se integran, es imprescindible un esfuerzo inspector y sancionador por parte de la Administración, sin perjuicio del derecho que tiene la comunidad para clausurar esa actividad molesta que no haya sido autorizada.  

En definitiva, la reforma de la norma, aunque incorpora novedades loables como la exigencia de un servicio de recepción, de lavandería, o la actualización obligatoria de la inscripción en el registro, vuelve a fallar en un defecto crónico del Consell, que es la ausencia de diálogo con el resto de partidos y actores involucrados, y las prisas por legislar por decreto.

Otros no lo hacen mejor, pero no por ello debemos dejar de decirlo. Se hace imprescindible un estudio a fondo de las posibles soluciones que permitan conciliar el desarrollo económico que protagoniza el turismo y el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y a convivir pacíficamente en sus comunidades con los usuarios de este tipo de alojamientos turísticos.