Valencia alcanza su mínima disponibilidad logística en medio de la crisis de la DANA

El mercado logístico en Valencia atraviesa una coyuntura inédita. Según el último Informe Inmologístico 2024 de Colliers, la disponibilidad de espacio en la región ha alcanzado su nivel más bajo de la historia, situándose en apenas un 0,4%.

Este dato evidencia la creciente dificultad para encontrar inmuebles logísticos en una zona estratégica para el transporte y la distribución en España. A esta crisis de disponibilidad se suma el impacto de la DANA, que ha afectado al mercado con la formalización de operaciones de leasing a corto plazo. El leasing es un contrato de arrendamiento en el que una empresa alquila bienes (como equipos o vehículos) por un período determinado. En este caso, han sido contratos por períodos breves, lo cual «no es común en el sector institucional«, indica el estudio.

Durante 2024, la contratación logística en Valencia se redujo hasta los 228.000 metros cuadrados, lo que supone un descenso del 21% respecto al año anterior. Este retroceso no responde a una menor demanda, sino a la falta de espacios disponibles, lo que ha limitado el crecimiento del sector en la región. A pesar de ello, la renta prime (alquiler alto en las ubicaciones más demandadas) ha seguido una tendencia al alza, alcanzando 5,6 €/m²/mes, aunque su incremento ha sido más moderado en comparación con otras áreas logísticas como Madrid y Barcelona.

Según Rafael Paz, director de la oficina de Colliers en Valencia, «se observa una creciente homogeneización de las rentas en todas las zonas (Eje Centro, Sur, Norte y Pista de Ademuz), aunque el eje central continúa registrando valores algo superiores». Además, en los próximos meses se espera la llegada de nuevos proyectos logísticos, como el desarrollo de Newdock en Loriguilla, que contribuirán a mitigar la escasez actual y podrían impulsar aún más el precio de los alquileres en la región.

Crecer con espacio limitado

A pesar de la limitada disponibilidad de suelo, la inversión en el sector logístico en España ha experimentado un incremento del 19% en 2024, alcanzando los 1.600 millones de euros. En el último trimestre del año, se invirtieron 525 millones, lo que representó el 32% del volumen total del año. En términos geográficos, aproximadamente el 90% del capital se concentró en las principales plazas logísticas, entre ellas la Comunidad Valenciana.

Valencia ha logrado atraer inversión a pesar de las restricciones de espacio, aunque el informe de Colliers destaca la necesidad de un mayor ajuste de precios en el producto Core, lo que podría condicionar la evolución del sector en 2025. Además, la reducción de la disponibilidad y la falta de proyectos a riesgo están impulsando la demanda de nuevos desarrollos en el área metropolitana de Valencia.

Recuperación con muletas

De cara a 2025, el sector logístico en Valencia se enfrenta al reto de recuperar la oferta disponible y responder a la alta demanda insatisfecha. Con la previsión de una mayor actividad promotora y la llegada de nuevos proyectos, se espera que el mercado pueda absorber parte de las necesidades actuales. Además, la reducción de los tipos de interés podría incentivar la inversión en nuevos activos logísticos, favoreciendo el crecimiento del sector en la región.

Para Colliers, el mercado logístico valenciano ha demostrado su fortaleza, con una demanda sostenida a pesar de las limitaciones estructurales y el impacto de fenómenos climáticos extremos como la DANA. Sin embargo, la falta de espacios sigue siendo un obstáculo clave que podría ralentizar la expansión del sector si no se desarrollan nuevos proyectos con rapidez.

A nivel de contratación, se destaca que la oferta futura de espacios logísticos en construcción supera los 550.000 metros cuadrados en Valencia, de los cuales solo el 32% saldrá al mercado de manera especulativa, reflejando una tendencia hacia proyectos llave en mano. Estos proyectos son contratos en los que una única empresa se encarga de todas las etapas de un proyecto, desde su diseño y planificación hasta su ejecución y entrega final. Esto significa que el cliente recibe el proyecto completamente terminado y listo para su uso, sin tener que preocuparse por coordinar múltiples proveedores

Un año de crecimiento

En un ámbito más general, Colliers refleja un sólido desempeño del mercado inmologístico en 2024. Madrid ha registrado su segundo mejor año histórico en contratación, superando el millón de metros cuadrados alquilados, mientras que Cataluña ha experimentado un crecimiento del 58% en la firma de contratos de arrendamiento, alcanzando los 700.000 metros cuadrados (30% menos que Madrid). En total, en los tres principales mercados logísticos del país (Madrid, Barcelona y Valencia) se han ocupado casi dos millones de metros cuadrados.

En cuanto a inversión, el sector logístico ha logrado captar más de 1.600 millones de euros, con un incremento del 19% respecto a 2023. El último trimestre ha sido «especialmente dinámico», con 525 millones de euros invertidos, lo que representa un 32% del volumen anual. A pesar de la compresión de rentabilidades en 2024, las perspectivas para 2025 son optimistas, con una mayor actividad inversora y el desarrollo de nuevos proyectos en zonas con baja disponibilidad.