Todo lo que se queda Hacienda en la venta de una casa 

El mercado inmobiliario español experimenta un auge de ventas, con más ciudadanos optando por vender sus propiedades como parte de sus estrategias financieras. Sin embargo, tras esta decisión se esconde un complejo entramado de impuestos y tasas que merece ser explorado en detalle. Este artículo busca desentrañar la maraña tributaria y ofrecer claridad sobre qué parte de la transacción queda en manos de Hacienda.

La venta de una vivienda involucra diversos gastos, desde honorarios de gestoría hasta impuestos municipales, y comprender estos aspectos puede ahorrarte costosos honorarios legales. ¿Qué impuestos debes abordar? ¿Cuáles declaraciones son obligatorias? ¿En qué situaciones puedes estar exento de tributación al vender tu propiedad? Al contemplar la venta de tu hogar, es probable que hayas reflexionado sobre estos interrogantes. Este proceso engloba una serie de impuestos, siendo vital entender la ganancia patrimonial que deberás informar en el IRPF, junto con otros tributos vinculados.

Para proporcionarte una visión completa y ayudarte en el cálculo preciso de tus ganancias, analizaremos minuciosamente los impuestos asociados a la venta de una vivienda. Aunque los gastos vinculados a la transacción pueden incluir diversas partidas, desde gestoría hasta certificado energético, la carga más substancial suele ser la relacionada con los impuestos generados por la venta.

En el caso del vendedor, tres impuestos fundamentales entran en juego: el IRPF, la plusvalía municipal (cuando aplica) y el IBI. La ganancia patrimonial resultante de la venta de una propiedad debe reflejarse en tu declaración del IRPF, siempre y cuando se haya registrado un incremento patrimonial por la venta de la vivienda. No obstante, también es posible enfrentar pérdidas, lo que implica declarar la operación como pérdida patrimonial en tu declaración de la Renta.

Tres impuestos fundamentales entran en juego: el IRPF, la plusvalía municipal (cuando aplica) y el IBI

IRPF

En primer lugar, en tu modelo 100 del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), es esencial incluir la salida de tu patrimonio de la vivienda. Esto se realiza en la declaración presentada en el año siguiente al de la venta. Este proceso generará una ganancia patrimonial que probablemente afecte tu base imponible, elevando el tipo impositivo de tus otros ingresos.

¿Cómo afectará la venta de mi vivienda a mi declaración del IRPF? Consideremos la venta de un apartamento con un valor de mercado de 120.000 euros. Los gastos de la venta, incluyendo la plusvalía, la agencia inmobiliaria y los costos de cancelación registral de una hipoteca, sumarían alrededor de 8.900 euros. Restando estos gastos al precio de venta, obtenemos un valor de transmisión de 111.100 euros.

Por otro lado, al valor de adquisición (por ejemplo, 80.000 euros) se le sumarían los gastos totales de compra, incluyendo notaría, registro e impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas, ascendiendo a 85.500 euros. En términos de IRPF, tendríamos una ganancia patrimonial de 25.600 euros, sujeta a una tabla progresiva de impuestos. En este ejemplo, la tributación resultante sería de 5.256 euros.

Plusvalía

En segundo lugar, debes abordar la plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es importante destacar que si resides fuera de España más de 183 días, la responsabilidad de este impuesto recae en el adquirente.

IBI

Finalmente, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también entra en juego. El IBI anual generalmente se divide proporcionalmente entre el comprador y el vendedor, basándose en el tiempo durante el cual cada parte posee la propiedad. Por ejemplo, si vendieras tu vivienda en agosto, podrías acordar que pagas el IBI correspondiente a los meses de enero a agosto, y el comprador asumiría los meses restantes del año.

Calcular la ganancia patrimonial implica comprender el valor de transmisión (restando todos los gastos y tributos asociados) y el de adquisición (sumando los costos asumidos en ese momento, incluyendo obras y mejoras).

¿Cómo se aplica el impuesto a la ganancia patrimonial?

En caso de obtener una ganancia patrimonial, esta se incorpora a la base imponible del ahorro y tributa de la siguiente manera:

• 19% hasta los 6.000 euros
• 21% para el tramo entre 6.000 y 50.000 euros
• 23% de 50.000 euros a 200.000 euros
• 27% desde 200.000 hasta 300.000 euros
• 28% para montos superiores a 300.000 euros

Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio, con límites específicos, reduciendo así la carga fiscal. Si aún queda un saldo negativo, puedes compensarlo en los siguientes cuatro ejercicios fiscales.