Patricia Hernández (Vía Ágora): «Hay que establecer un entorno regulatorio estable que elimine la inseguridad jurídica»

La situación del sector inmobiliario es convulsa». Así define el presente Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora. Entre los principales problemas que señala a Economía Digital se encuentran la falta de accesibilidad de los jóvenes a la vivienda, la inseguridad jurídica, la falta de suelo finalista y una excesiva burocracia.

Pregunta. ¿Cuál es la valoración que hacen del año 2024? 

Respuesta. El mercado inmobiliario se ha caracterizado este 2024, sobre todo, por el desequilibrio existente entre oferta y demanda, que ha provocado un incremento del precio de la vivienda.  

La creación de nuevos hogares, estimada en 250.000 anuales según las últimas cifras del INE, supera en un 40% la producción de viviendas, que se sitúa en torno a las 100.000 unidades. Este desajuste seguirá ejerciendo presión sobre los precios, que continuarán incrementándose el próximo año. 

Este desajuste seguirá ejerciendo presión sobre los precios, que continuarán incrementándose el próximo año.  

La moderación de los tipos de interés ha permitido mejorar las condiciones hipotecarias.  

En el caso del alquiler, el stock sigue bajo mínimos y los precios al alza, lo que ocasiona la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas o el aumento de la demanda de viviendas compartidas.  

Durante este 2024 se han impulsado las nuevas formas de living, y yo destacaría normativas como la ley de cambio de uso aprobada por la Comunidad de Madrid (Ley 3/2024 del 28 de junio) que ha hecho posible la construcción de viviendas en suelo terciario. Además, se ha potenciado la colaboración público – privada, fundamental para hacer frente a muchos retos del sector. 

P. ¿Cómo se va a desarrollar el año 2025? 

R. El 2025 mantendrá el actual dinamismo, con una intensa actividad en la compra de vivienda, impulsada por la fuerte demanda y la mejora de las condiciones hipotecarias.  

En cuanto al alquiler, la fuerte demanda y la poca oferta seguirá siendo la tónica el próximo año.  

Desde el lado de la oferta, las empresas e inversores seguiremos apostando por la colaboración público – privada y las nuevas formas de living, siempre y cuando se aporte la debida seguridad jurídica y no haya sustos que ahuyenten la inversión institucional, que no olvidemos que es imprescindible si queremos que se desarrolle un mercado de alquiler que aumente la oferta disponible de forma sustancial. 

P. ¿Qué cantidad de viviendas han entregado en 2024? De cara al 2025, ¿Cuántas prevén? ¿Dónde se encuentran? ¿Tienen previsto expandirse por alguna otra zona? 

R. Vía Ágora ha entregado 345 viviendas. Este año hemos entregado nuestra 1ª promoción ubicada en Mairena del Aljarafe compuesta por 111 viviendas y nuestra 1ª promoción BTR de 234 viviendas, un llave en mano a Aviva Investors (Layetana) ubicada en Valdebebas, Madrid. 

Por otro lado, de cara al año 2025 tenemos la previsión de entregar 804 viviendas. Entregaremos en la calle Antonio López, ubicada en Madrid, y compuesta por 101 viviendas. Entrenúcleos I, de 278 viviendas protegidas, y el lote 3 de colaboración público-privada del Ayuntamiento de Madrid compuesto por 425 viviendas, repartidas en 4 distritos de la capital. 

P. ¿Cuál es la superficie de suelo finalista que en cartera? 

R. En Vía Ágora tenemos unos 58.000 metros cuadrados repartidos en doce promociones entre Madrid y Andalucía. Parte de ello ya se encuentra en construcción y otra parte se comenzará a construir durante el 2025. 

Adicionalmente, disponemos de más de 700.000 metros cuadrados de suelo en el sector de los Cerros, Madrid, que nos convierte en los 3º propietarios del sector con mayor porcentaje de participación. Una parte de este suelo debería ser finalista para el próximo 2025. 

P. ¿Cuál es el porcentaje que destinan a la vivienda asequible y a otros modelos como el BTR?  

R. Ahora mismo, considerando tanto nuestra cartera propia como bajo gestión, el 27% es de BTS y el 73% es BTR. De aquí, el 70%, 2.360 viviendas, son asequibles o protegidas. 

P. ¿Cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario en España? 

R. Convulsa… El mercado inmobiliario afronta grandes desafíos en nuestro país. El principal: la falta de accesibilidad a la vivienda que tienen algunos sectores de la población, entre ellos los jóvenes (aunque no solo).  

A este problema se suman otros, que son en realidad la causa del problema anterior de falta de acceso y de los que venimos hablando históricamente: la falta de suelo finalista, inseguridad jurídica que aleja la inversión, una excesiva burocracia y políticas públicas insuficientes. 

Asimismo, cada año se agrava la escasez de mano de obra lo que aumenta aún más los costes de construcción. 

El sector necesita avanzar en una colaboración más estrecha entre el sector público y privado, así como políticas efectivas para aumentar la oferta de suelo y mejorar la financiación.  

También es prioritario que se establezca un entorno regulatorio estable que permita atraer la inversión y elimine la inseguridad jurídica que existe en la actualidad. 

La industrialización del sector, junto a la aplicación de innovaciones como la inteligencia artificial, convertirán el inmobiliario en una industria sostenible, tecnológica, con un tremendo potencial para continuar generando riqueza y empleo e impulsar el desarrollo económico del país. 

P. ¿Cuál será el papel de la sostenibilidad en el sector inmobiliario los próximos años? 

R. La sostenibilidad ya desempeña un papel crucial hoy en día, no sólo en nuestro sector, sino en todos. Todo apunta a que seguirá siendo así, y nosotros en la Corporación Vía Ágora llevamos tiempo trabajando en todos los aspectos de ESG adelantándonos en muchos casos a los requerimientos legales, como hicimos con las certificaciones energéticas, la gestión de residuos, el registro de la huella de Co2 y ahora con el Informe de Sostenibilidad.  

Este informe supone un cambio relevante, porque hasta ahora presentábamos  las cuentas anuales, con la información mercantil y financiera como información protagonista,  a la que añadíamos Información no financiera donde se recogían los aspectos relativos a sostenibilidad de Vía Ágora.  

Pues bien, ahora a toda esta información la vamos a llamar Informe de Sostenibilidad, lo que implica un cambio de enfoque que da idea del giro que implica. Las empresas reportaremos nuestra actividad desde la gobernanza, además de la estrategia social y su impacto en el medio ambiente, dando cada vez mayor peso a esta información denominada no financiera o de sostenibilidad. 

Dicho esto, debemos encontrar también un sano equilibrio entre las obligaciones de sostenibilidad y la burocracia asociada y cómo ello se acaba traduciendo en el coste de la vivienda, porque si al final se encarece poca sostenibilidad real estaremos logrando.  En definitiva, todo este cambio debe ir acompañado de políticas de apoyo para que ese esfuerzo que tenemos que afrontar no se acabe traduciendo en un mayor problema de acceso a la vivienda.