La vivienda asequible acusa el olvido de las instituciones: se necesitan 3,5 millones
La tasa de esfuerzo promedio en el alquiler es del 35% de la renta neta por hogar, y adquirir una vivienda requiere seis años de ingresos completos
Se necesitan más de 3,5 millones de viviendas asequibles en España. Foto: Europa Press
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España requiere de 3,5 millones de viviendas asequibles para reducir la presión económica que enfrentan millones de personas, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, según el reciente ‘Informe de Vivienda Asequible en España 2024’ realizado por Atlas Real Estate Analytics.
Este déficit estructural no solo afecta a las clases más vulnerables, sino que también retrasa la emancipación de los jóvenes, eleva las tasas de esfuerzo económico y perpetúa un mercado de alquiler desbordado, asegura el informe.
Entre las principales razones del problema se destaca la falta de producción, con un déficit acumulado de 299.314 unidades anuales entre 2013 y 2024.
La escasez de suelo finalista en áreas urbanas también contribuye al problema, aumentando los precios tanto de compra como de alquiler.
A esto se suma un alza del 58,5% en los costes de construcción desde 2006, impulsado por materiales más caros y mayores costes operativos.
La carga impositiva representa hasta el 30% del precio final, lo que limita aún más el acceso para las familias de ingresos medios y bajos.
La tasa de esfuerzo en el alquiler asciende al 35% de la renta
Las cifras del informe son alarmantes: la tasa de esfuerzo promedio en el alquiler es del 35% de la renta neta por hogar, mientras que adquirir una vivienda requiere, en promedio, seis años de ingresos completos.
Este esfuerzo económico, junto con la escasez de vivienda asequible, ha retrasado la emancipación a los 30,4 años y la primera compra de vivienda hasta los 41 años.
Además, la proporción de españoles viviendo en alquiler ha aumentado sostenidamente, alcanzando un 24,7% en 2023.
Este fenómeno refleja no solo una preferencia por el alquiler, sino también la incapacidad de muchos ciudadanos para acceder a la vivienda en propiedad.
Un punto crítico en la crisis habitacional es el acceso a la financiación tanto para compradores como para promotores.
Según el informe, los requisitos para obtener una hipoteca, como el pago inicial del 20-30% del precio, representan un obstáculo insuperable para muchas familias, que necesitan más de una década para ahorrar lo necesario.
La subida de los tipos de interés ha encarecido tanto las hipotecas como los costes de financiación para los desarrolladores, reduciendo el número de proyectos viables.
El informe también señala que las políticas fiscales actuales, como impuestos y tasas, encarecen significativamente los precios finales de las viviendas.
La falta de incentivos para la construcción de viviendas asequibles o de protección oficial desincentiva a los promotores privados, que operan en un entorno de baja rentabilidad.
Para contrarrestar esto, el informe propone modelos innovadores como líneas de crédito preferenciales y avales públicos que faciliten tanto la construcción como el acceso a la vivienda.
Atlas Real Estate destaca la necesidad de políticas integradas que combinen incentivos fiscales, simplificación de trámites administrativos y la movilización de suelo público, para asegurar que la vivienda asequible sea una prioridad nacional sostenible.
La colaboración público-privada como solución
El informe propone medidas claras para paliar el problema, destacando la colaboración público-privada como un eje clave. Planes como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid y el Pla Viure de Barcelona han movilizado miles de viviendas asequibles, pero aún están lejos de cubrir la demanda nacional.
Entre las iniciativas más efectivas, se encuentran la liberalización de suelo urbanizable y la cesión de suelo público a promotores privados bajo condiciones de alquiler asequible.
Este modelo ya ha demostrado ser viable en regiones como el País Vasco, donde el gobierno planea duplicar su parque de vivienda protegida a perpetuidad para 2036.
El informe identifica tres zonas prototípicas donde se desarrollan Viviendas de Protección Oficial (VPO): áreas de expansión para jóvenes, áreas maduras del centro y extrarradios poco gentrificados, con menor poder adquisitivo y precios accesibles.
En términos de estrategias, destacan los modelos de integración vertical y las cooperativas, que reducen costes y mejoran la viabilidad económica de los proyectos.
El ‘Informe de Vivienda Asequible en España 2024’ deja claro que, aunque se han tomado medidas importantes, el ritmo actual de producción y movilización de viviendas asequibles no es suficiente para cerrar la brecha existente.
«Si no se implementan soluciones integrales, como el aumento masivo de la oferta de suelo y la reducción de impuestos, España continuará enfrentando una crisis habitacional con profundas implicaciones sociales y económicas», concluye el informe.
