Hipotecas: estas son las normas para pedir una con la nueva ley
La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario modifica las condiciones de las hipotecas y el proceso para solicitarl
La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario –que entró en vigor desde el pasado 16 de junio– impone nuevos límites sobre las condiciones de las hipotecas, pero también modifica el proceso para solicitarlas.
Por este motivo, desde el comparador financiero HelpMyCash.com han lanzado una nueva guía gratuita con los pasos para pedir un préstamo hipotecario desde que se visita al banco hasta que se firma la operación. A continuación, un resumen de sus puntos más importantes para entender qué ha cambiado respecto a la anterior regulación.
Pedir información y comparar
La primera recomendación de la guía es echar un vistazo a varias ofertas publicitarias para valorar qué hipoteca podría ser más conveniente. En ese sentido, se aconseja utilizar un comparador de préstamos hipotecarios para ahorrar tiempo, pues esta herramienta permite consultar todos los productos del mercado sin salir de casa.
Según los expertos de esta compañía, a la hora de comparar es importante fijarse tanto en el interés aplicado como en los productos combinados necesarios para conseguirlo o en las comisiones.
Una vez elegidas varias ofertas, el siguiente paso es contactar con cada banco –ya sea yendo a la oficina o solicitando información online– y pedir la llamada Ficha de Información Precontractual (FIPRE). En este documento deben aparecer las condiciones genéricas de la hipoteca, desglosadas en distintos apartados establecidos por la nueva ley: tipo de interés, comisiones, productos vinculados y combinados, consecuencias en caso de impago, etcétera.
Si las condiciones ofrecidas por uno o más bancos nos parecen interesantes, el siguiente paso consiste en entregar la documentación que nos pida (nóminas, declaración de la renta, extractos bancarios…). También hay que ordenar una tasación de la vivienda a través de una agencia homologada; una operación que se puede gestionar a través de la propia entidad.
Es importante ordenar una tasación de la vivienda a través de una agencia homologada
El banco mandará toda la información facilitada a su Departamento de Riesgos, que analizará nuestro perfil y aprobará la operación si cumplimos sus requisitos.
Estudiar la oferta personalizada
Una o dos semanas después de la entrega de la documentación, el banco debe hacer llegar –si la operación ha sido aprobada– un oferta personalizada. Según la actual normativa, al menos diez días antes de la firma, la entidad tiene que dar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un nuevo documento que sustituye a la FIPER y que contiene las condiciones de financiación que se ofrecen adaptadas a nuestro perfil. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días.
Junto a la FEIN, la entidad debe entregar también otros documentos: la copia del contrato –cuyo contenido debe coincidir con el de la FEIN–, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con las condiciones más delicadas de la hipoteca, el desglose de los gastos de constitución que paga cada parte (por ley, ahora el cliente solo debe abonar la tasación y su copia de la escritura) y las condiciones de los seguros que ofrezca.
Si la hipoteca es variable, también tiene que facilitar el cálculo de las cuotas en varios escenarios de evolución del índice al que esté referenciada –suele ser el euríbor–.
Si la oferta parece mejorable, este es el momento en el que es posible tratar de negociar con el banco para que aplique unas mejores condiciones. Y si parece aceptable, es necesario hacer una provisión de fondos (normalmente de un 30-32% del precio de la vivienda) para pagar los gastos de escritura de la hipoteca y de la compraventa más la parte no financiada por el banco.
Doble visita al notario
Otra de las novedades de la nueva normativa es que, en los diez días anteriores a la firma, los usuarios tienen la obligación de acudir al notario –junto a los titulares y avalistas, si los hay– para recibir asesoramiento gratuito.
Este también debe hacer un test para asegurarse de que todo se entiende y para comprobar que el banco ha entregado toda la documentación mencionada en el anterior apartado. Si no se pasa ese examen, el notario no puede autorizar la escritura de la hipoteca.
En los diez días anteriores a la firma los usuarios tienen la obligación de acudir al notario y hacer un test para comprobar que el banco ha entregado toda la documentación
Una vez completada la visita –y aprobado el test–, solo queda firmar la escritura del préstamo hipotecario junto al apoderado del banco y la escritura de la compraventa junto al vendedor de la vivienda.
A partir de ese momento, uno se convierte oficialmente en propietario del inmueble adquirido y en titular de una hipoteca sobre este. Hay que decir, eso sí, que el registrador no puede autorizar la inscripción si el contrato del crédito contiene alguna cláusula considerada abusiva por los tribunales.
Todo este proceso de solicitud y de contratación suele durar entre uno y dos meses, dependiendo de la prisa que se dé el banco. Por lo tanto, es aconsejable tenerlo muy presente antes de dar dinero para la reserva de la vivienda y de establecer la fecha en la que dicha reserva dejará de tener efecto.
