Carolina Roca (Asprima): «Para acceder a una vivienda hay que garantizar seguridad jurídica»

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotoras Inmobiliarias de Madrid (Asprima), repasa la actividad del sector en el año 2024, explica las expectativas para el próximo ejercicio y destaca qué medidas serían necesarias para facilitar el acceso a la vivienda.

Pregunta. ¿Cuál es la situación actual de las promotoras en Madrid? ¿Qué balance económico y de actividad hacen del año 2024?

Respuesta. La situación actual de las promotoras en Madrid muestra una recuperación significativa en términos de actividad y producción. A cierre de 2023, se iniciaron las obras de 16.000 viviendas anuales, mientras que en septiembre de 2024 ya se han alcanzado las 20.000 viviendas.

Este incremento es especialmente notable en el ámbito de la vivienda protegida, gracias a la aprobación de los nuevos precios de los módulos en marzo de este año.

Los precios de Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB) y de Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) han experimentado un incremento en todas las zonas (A, B, C y D).

Aunque en términos absolutos los precios más altos siguen correspondiendo a la Zona A, tanto en VPPB como para VPPL, con precios de 2.450 €/m² y 2.820 €/m², respectivamente, en VPPB la Zona D registra el mayor incremento.

Esto es indicativo del esfuerzo por equiparar el precio de estas zonas a las demás, para incentivar la construcción de viviendas protegidas en áreas menos demandadas. En VPPL, la Zona D también lidera el aumento, con un 43,80%, seguida de la Zona C (25,04%).

El impacto del incremento del módulo se ha hecho más evidente en el segundo trimestre de 2024, con 1.976 viviendas protegidas, frente a las 109 iniciadas en el mismo periodo de 2023.

Por lo tanto, el balance económico y de actividad que podemos hacer del año 2024 es positivo, destacando especialmente la capacidad del sector para adaptarse a un contexto normativo más favorable y responder a las demandas de vivienda en la región.

P. ¿Qué previsiones manejan para el próximo año 2025?

R. De acuerdo con los datos registrados en la plataforma LandCam, en 2025 está previsto que se activen suelos finalistas en la Comunidad de Madrid, con capacidad para edificar aproximadamente 16.000 viviendas. Los desarrollos más destacados se concentrarán en el Sureste, donde Valdecarros y Los Cerros se posicionan como los principales referentes.

P. ¿Cuántas viviendas están en proceso de construcción en Madrid? ¿Cuántas viviendas se han entregado?

R. Actualmente, en Madrid hay aproximadamente 30.000 viviendas en proceso de construcción, según los datos de Inmodata. Este volumen refleja el tiempo medio de ejecución de una promoción, que suele ser de unos 18 meses. Por otro lado, en el último año se han entregado alrededor de 20.000 viviendas, lo que evidencia un ritmo constante de finalización y entrega en el sector.

P. ¿Qué medidas serían necesarias para mejorar el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes? ¿Qué proponen para agilizar los procesos de licencias urbanísticas en Madrid?

R. Para mejorar el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes, es imprescindible incrementar la oferta mediante la aplicación de las cinco medidas clave, que indicamos y desarrollamos en nuestro informe ‘El problema de la vivienda sí tiene solución’.

Esta medidas pasan por poner en carga más suelo finalista para vivienda protegida; agilizar los procesos administrativos mediante herramientas como la declaración responsable y la digitalización; mejorar la fiscalidad, que supone más del 25% del precio final de la vivienda; garantizar la seguridad jurídica simplificando el marco normativo y abordar el déficit de mano de obra fomentando la formación e impulsando la industrialización del sector.

Estas acciones están diseñadas para incentivar la oferta de vivienda asequible y facilitar su acceso a las rentas medias y jóvenes.

En cuanto a la agilización de los procesos urbanísticos en Madrid, cabe destacar los avances logrados gracias a la OLDRUAM (Ordenanza para la Licencia de Declaración Responsable Urbanística) y la colaboración con Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECUs), que han permitido reducir los plazos para la concesión de licencias a menos de tres meses, frente al año que requieren las tramitaciones de licencias tradicionales.

Además, el proyecto de automatización de licencias urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, ya en su fase final y próximo a licitación, facilitará la emisión prácticamente automática de licencias básicas para proyectos presentados en formato BIM.

Este modelo debe extenderse a otros municipios de la Comunidad de Madrid, ya que actualmente solo Pozuelo de Alarcón lo ha implementado de manera parcial.

P. ¿Cómo valora las políticas actuales respecto al suelo y la urbanización? ¿Qué oportunidades existen para la colaboración público-privada en el desarrollo inmobiliario?

R. Las políticas actuales en Madrid respecto al suelo y la urbanización merecen una valoración muy positiva. Más de la mitad de las diez medidas incluidas en el Pacto Regional por la Vivienda ya han sido ejecutadas, lo que refleja un avance significativo.

Además, existe gran expectativa ante la implementación de la nueva Ley del Suelo, su Reglamento asociado y el nuevo Plan General, que prometen introducir mejoras relevantes en la planificación y desarrollo urbanístico.

P. ¿Qué tendencias actuales marcan la demanda de vivienda?

R. La demanda de vivienda está marcada por tendencias que reflejan cambios significativos en las prioridades de los consumidores. La sostenibilidad y la eficiencia energética son aspectos clave, con un interés creciente en viviendas que integren tecnologías para el ahorro energético que responden a una mayor conciencia ecológica y a las normativas medioambientales.

Además, las promociones actuales están incorporando cada vez más amenities y servicios que mejoran la calidad de vida, como piscinas, gimnasios, áreas coworking y espacios verdes, elementos que han pasado de ser un lujo a una expectativa generalizada.

Por otro lado, el mercado de alquiler está experimentando un auge de modelos innovadores como el coliving, especialmente atractivo para jóvenes profesionales y personas que buscan flexibilidad. Estas opciones combinan precios competitivos con servicios compartidos y gestión profesional, fomentando un estilo de vida basado en la comunidad.