Vivienda: la oposición errante y el elefante en la cacharrería 

El líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, anunciaba esta semana una nueva propuesta para supuestamente facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda. Se trata de un fondo estatal de garantía de alquiler que dará servicio a los propietarios que alquilen pisos a menores de cuarenta años. Un aval para que los arrendatarios puedan pagar la fianza y bonificaciones para poner en el mercado pisos que llevan dos años vacíos. 

La propuesta del Partido Popular tiene diversos problemas. En primer lugar, su coste fiscal y sobre quién recae. La medida supone, en la práctica, un subsidio del resto de contribuyentes a los arrendadores y arrendatarios. O más concretamente, de los inquilinos solventes a los inquilinos insolventes, de los arrendadores en zonas tensionadas a los arrendadores en zonas menos tensionadas y de los propietarios responsables a los propietarios arriesgados.  

En segundo lugar, reduce los incentivos para cumplir con las obligaciones contractuales. Si el inquilino se queda sin pagar, el propietario recibe el alquiler y nosotros (tú y yo) le pagamos el alquiler al inquilino (convertido ahora en okupa) y la renta al propietario. 

En tercer lugar, induce a los propietarios a relajar la selección de inquilinos, ya que no tienen que pagar el coste por sus riesgos. Es lo que en economía llamamos riesgo moral (moral hazard). Cuando un agente económico, en este caso el propietario, sabe que el sector público va a cubrir sus pérdidas, puede verse tentados a tomar decisiones que, de otro modo, no tomaría. Finalmente, distorsiona el mercado libre de seguros privados de impago del alquiler, un mercado con una fuerte implantación en países de nuestro entorno y que llegó a España de forma generalizada hace seis años. 

Por lo tanto, nos encontramos, de nuevo, un caso de libro donde el Estado falla, introduciendo disrupciones que desincentivan poner vivienda al mercado (inseguridad jurídica, restricciones en los contratos de arrendamiento y restricciones de suelo urbanizable) y luego trata de resolverlo con más fallos. Es el elefante en la cacharrería. Maximizar la certidumbre, la seguridad jurídica, la celeridad administrativa y el respeto a la propiedad privada y el cumplimiento de los contratos no le debe parecer al PP una propuesta suficientemente atractiva. 

“España lleva quince años de una política de vivienda errática y carente de fundamento científico, que ha obviado los efectos dinámicos en el mercado y ha impulsado políticas cada vez más intrusivas y perversas”

Nuestros representantes parecen tener el sesgo de la incontinencia legislativa. Creen que siempre es mejor legislar que no legislar, lo que conduce inexorablemente a un bucle de políticas desafortunadas ¿Que restringir la duración, fianzas, garantías y condiciones de los contratos de arrendamiento reduce la oferta y aumenta los precios? Regulamos los precios ¿Que la regulación de precios desplaza pisos al mercado de alquiler temporal? Lo prohibimos ¿Que la oferta se mueve al mercado de compraventa? Impuesto de transmisión patrimonial ¿Que los jóvenes no pueden acceder a su primera vivienda por las distorsiones a la oferta mencionadas? Les avalamos la compra a costa del contribuyente. 

El Estado haría bien en dejar de bloquear el mercado y ocuparse, en cambio, de aquellas tareas para las que sí tiene ventaja comparativa: proveer bienes de públicos (asegurando que haya suficiente suelo disponible para construir) y proveer una red de seguridad social (subvencionando el acceso a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial).  

España lleva quince años de una política de vivienda errática y carente de fundamento científico, que ha obviado los efectos dinámicos en el mercado, que ha fracasado en el objetivo de generalizar la oferta de alquiler asequible y que, en su desesperación, ha impulsado políticas cada vez más intrusivas y perversas. Pero para mejorar la accesibilidad a la vivienda, el primer paso fundamental sería incentivar la creación de nueva oferta y dejar contratar libremente a las partes.