La nueva ocurrencia del Gobierno: el impuesto a la inversión extranjera en vivienda

Tres meses después de la gran manifestación por la vivienda en ciudades como Madrid y Barcelona, esta semana Pedro Sánchez anunciaba un paquete de doce medidas para tratar de responder a la crisis habitacional. Entre ellas, destaca la exención del 100% sobre el IRPF a los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler según el índice de referencia estatal.

Una medida que tendrá poco impacto en los precios si no aumenta el stock de oferta residencial, pero supondrá una transferencia regresiva de renta a los bolsillos de los propietarios, incidiendo en la desigualdad intergeneracional entre los baby boomers y los más jóvenes.

La otra gran medida anunciada por el Ejecutivo es la limitación a la inversión extranjera en vivienda. En un movimiento que ha generado controversia, el Gobierno ha propuesto un impuesto de hasta el 100% del valor del inmueble para los extranjeros no residentes extracomunitarios. La reforma ha suscitado numerosas críticas por su potencial ineficacia y repercusiones negativas.

Es innegable que el mercado de la vivienda en España enfrenta serios desafíos. Desde 2013, los precios de las viviendas han experimentado un aumento constante, superando la inflación en un promedio de tres puntos porcentuales anuales durante la última década. Se inician la mitad de las viviendas necesarias para cubrir la demanda de nuevos hogares.

Entre 2008-2022, las viviendas iniciadas (1,53 millones) fueron muy inferiores a los nuevos hogares creados (2,40 millones). Desde el trauma de la burbuja de 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han construido. Destaca el dato de 2022, en el que ocupó el último puesto con tan sólo 2,3 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes mayores de edad.

El contexto de estancamiento de la oferta residencial contrasta con el aumento de la demanda, a raíz de la elevada tasa de ahorro (la vivienda es el activo preferente de las familias), el aumento de la población (se crean más de 250.000 hogares al año) y la entrada de capital extranjero en el sector inmobiliario, ya sea para retirarse, para invertir, o simplemente porque en su país no se puede vivir por razones de seguridad (Venezuela, México).

Una medida inadecuada

La propuesta de incrementar la carga fiscal hasta el 100% del valor del inmueble para los extranjeros no residentes extracomunitarios parece más un gesto populista que una solución efectiva a la crisis de la vivienda. En primer lugar, los datos muestran que solo el 2,5% del total de viviendas compradas en España son adquiridas por extranjeros no residentes procedentes de países de fuera de la UE, lo que equivale a aproximadamente 8,476 viviendas.

Los no residentes extracomunitarios, la mayoría británicos y estadounidenses, además, compran pisos con precios un 113% más caros que los nacionales. Limitar esta pequeña fracción del mercado no tendrá un impacto significativo en el acceso a la vivienda para los residentes españoles, especialmente para los más vulnerables.

Además, la efectividad de la medida depende en gran medida de cómo se articule. Si la limitación afecta únicamente a personas físicas, es probable que se creen nuevas sociedades en países de la UE para sortear la subida de impuestos, lo que complicaría aún más la implementación y supervisión de la medida.

Consecuencias inesperadas

La experiencia de otros países, como los Países Bajos, sugiere que medidas similares no necesariamente conducen a una disminución en los precios de la vivienda. En ciudades como Rotterdam, la denominada Opkoopbescherming (protección de compra) ha reducido significativamente la compra de propiedades por parte de inversores, pero no ha logrado disminuir los precios de las viviendas. De hecho, el precio del alquiler ha aumentado.

En lugar de facilitar el acceso a la vivienda, la medida podría tener el efecto contrario, beneficiando a los compradores nacionales más ricos y a los europeos al eliminar la competencia extranjera. Si eliminamos la demanda extranjera extracomunitaria de inmuebles españoles, el capital nacional y europeo se va a reposicionar a lo largo de la pirámide inversora. Esto no resolvería el problema de fondo de acceso a la vivienda y podría incluso agravar la situación al limitar las opciones disponibles en el mercado.

Legalidad y viabilidad

La medida también enfrenta desafíos legales significativos. El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) garantiza la libre circulación de capitales, prohibiendo cualquier restricción no solo entre Estados miembros, sino también entre Estados miembros y terceros países. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ya ha anulado normas similares en el pasado, lo que sugiere que esta propuesta podría ser declarada ilegal.

Si bien es cierto que existen algunas provisiones comunitarias en vigor que limitan la adquisición de inmuebles, éstas fueron incorporadas a los tratados en el momento de la adhesión de cada Estado miembro. Así, por ejemplo, el protocolo nº 32 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) especifica que “Dinamarca podrá mantener la legislación vigente sobre la adquisición de bienes inmuebles distintos de viviendas de residencia permanente”.

«Si eliminamos la demanda extranjera extracomunitaria de inmuebles españoles, el capital nacional y europeo se va a reposicionar a lo largo de la pirámide inversora»

Además, la implementación práctica de la medida requeriría una modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO), lo que solo afectaría a la vivienda usada, ya que el IVA que grava la nueva vivienda está armonizado en la UE.

La medida propuesta por el Gobierno para incrementar la carga fiscal a los extranjeros no residentes extracomunitarios en la compra de viviendas parece más una respuesta apresurada a la presión social que una solución bien pensada y efectiva. En lugar de abordar las causas estructurales – la falta de oferta de vivienda y la concentración económica en las grandes urbes – la medida corre el riesgo de tener efectos indeseados, perjudicando a los sectores más vulnerables y enfrentando desafíos legales significativos.