Regulación y rentismo. La economía política de la vivienda en España

Un informe reciente publicado por el Banco de España constata que el desajuste entre la creación neta de nuevos hogares y la falta de crecimiento de la oferta inmobiliaria tendrán como consecuencia un déficit de más de un 600.000 viviendas en España hasta el 2025, lo que previsiblemente se materializará en un aumento persistente y sostenido de los precios.

Cataluña es la comunidad autónoma con un mayor déficit de viviendas, y con las nuevas viviendas tan sólo se podrá cubrir un 25% la demanda potencial de nuevos hogares. En el período 2006-2008, el número de nuevas viviendas se situaba en unas 650.000 anuales, mientras que durante el año 2021 se situó en unas 90.000, una cifra sustancialmente inferior a la creación neta de nuevos hogares de ese mismo año.

Algunos de los factores que explican la falta de creación de nueva vivienda son la escasez de suelo disponible para la edificación, condicionada no sólo por límites físicos sino también por decisiones urbanísticas de las administraciones, así como los crecientes costes de construcción, de nuevo impuestos por la regulación pública. 

La paradoja del problema de la vivienda en nuestro país es que las administraciones dificultan y encarecen con un sinfín de ordenanzas y trabas burocráticas la liberación de suelo y construcción rápida de viviendas mientras promueven políticas (erráticas) destinadas a combatir los síntomas del problema (el alza de los precios que ellas mismas provocan).  

Sin embargo, buena parte de la ciudadanía no se opone a estas medidas, simplemente porque sale beneficiada de la reducción de la oferta inmobiliaria. En España, a falta de una cultura de acumulación de capital basada en la inversión en grandes empresas e industrias que no existen, el ahorro privado se ha canalizado desde hace tres generaciones a través de la posesión de una casa, principal activo de previsión familiar. 

Quien puede, compra propiedades como un valor refugio, lo que conduce a un trasvase de capital entre quienes viven de su trabajo y no tienen propiedades (normalmente jóvenes o inmigrantes) hacia quienes han acumulado propiedades y además de vivir de su trabajo (o en muchos casos de su pensión), disfrutan de las rentas inmobiliarias (bonificadas en el IRPF). 

Modificar el IBI

Una opción que podría mitigar este dilema es convertir el Impuesto sobre los Bienes Inmobiliarios (IBI) en un Impuesto sobre el Valor Territorial o del Suelo, eximiendo la inversión en estructuras residenciales y no residenciales. Este tributo es parecido a un impuesto sobre la propiedad, con la diferencia de que sólo se grava el valor del terreno, no los edificios construidos en este.

Tiene la enorme ventaja de dar fuertes incentivos a usos eficientes (e intensivos) del terreno, es básicamente imposible de evadir (buena suerte moviendo tu parcela a otro país) y es muy poco distorsionador, ya que tiene un efecto nulo en la oferta o demanda de terrenos.  Esta modificación incentivaría tanto la edificación de obra nueva como la rehabilitación de inmuebles, puesto que estas inversiones no serían penalizadas con un incremento impositivo.  

Intentar ser propietario o multipropietario para vivir de rentas es el síntoma racional de un país con una estructura productiva pobremente desarrollada. En España, existe un desajuste entre oferta y demanda, pero parte de los votantes no quiere aumentar la oferta porque eso supondría reducir un canal fácil de extracción de rentas. Es importante entender la economía política que subyace al problema de la vivienda en España para abordarla de forma inteligente.