No incentivemos la demanda, aumentemos la oferta de vivienda 

El Consejo de Ministros anunciaba hace unas semanas una línea de avales de 2.500 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para acceder a la entrada de la compra de la primera vivienda para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo. El objetivo de este programa es ayudar a los hogares con menos recursos y sin ahorros a superar la barrera de las restricciones crediticias para poder comprar una vivienda. 

Se inspira en el programa Help to buy del Reino Unido y en el fondo de garantía hipotecaria para la primera vivienda de Italia, una modalidad de colaboración público-privada para facilitar la concesión de hipotecas a personas sin ahorros, pero con una renta suficiente como para hacer frente a la cuota mensual. La idea es que el futuro hipotecado desembolsase al inicio sólo el 5% del valor total del inmueble, en lugar del 20% que solicitan en la actualidad las entidades financieras (en realidad un 30%, sumando impuestos y gastos).

El otro 15% sería un préstamo concedido por el Ayuntamiento o por el Gobierno (como ya se ha ejecutado con los avales ICO). Iniciativas de este tipo se han implantado ya en nuestro país, como es el caso del plan “Primera Hipoteca” del gobierno balear, la línea “Aval Joven” de la Región de Murcia o el programa “Mi Primera Vivienda” de la Comunidad de Madrid, las tres gobernadas por el Partido Popular.  

El nuevo aval del Gobierno tendrá una duración de diez años independientemente de los plazos de amortización de la hipoteca. Los ingresos del solicitante no podrán superar en 4,5 veces el IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples), lo que equivale a 38.600 euros brutos anuales. Este límite se amplía en 2.520 euros por cada menor a cargo. Para familias monoparentales se puede ampliar el límite de ingresos hasta en un 70%. Además, se fija el límite de 100.000 euros de patrimonio del avalado y éste no podrá ser propietario de una segunda residencia. 

Los efectos de los incentivos a la demanda recogidos en la literatura económica son más bien negativos. Los propietarios se apropian de una parte significativa de la ayuda, trasladándola a un aumento de los precios. Los caseros habitualmente disponen de información sobre los compradores que les permite identificar a aquellos que pueden solicitar el aval – su edad y nivel de renta – y con esta información, pueden exigir subidas del precio. Esto se explica principalmente porque la oferta en el mercado de la vivienda es especialmente inelástica: tiene una baja capacidad de adaptarse a la demanda, lo que genera incrementos de precios cuando esta última crece. 

El programa Help to Buy en el Reino Unido provocó un aumento de los precios de las viviendas de nueva construcción en un 6,2% en la ciudad de Londres y su metrópolis (Carozzi, Hilber & Yu, 2019), un porcentaje que supone casi dos veces el monto de la ayuda recibida (3,2%).

Eso sí, la medida sirvió para inflar los beneficios de las constructoras: el precio de las acciones de Persimmon, Barratt Homes y Taylor Wimpey, casi se triplicó. No es de extrañar que la nueva medida del PSOE cuente con el apoyo de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña). También podría aumentar los beneficios de la banca: el volumen de emisión e intermediación hipotecaria aumenta y con ello las comisiones de las entidades financieras.  

Además del efecto inflacionario de los precios en nuevas construcciones en áreas tensionadas, la medida también puede suponer un incentivo al sobreendeudamiento y, por lo tanto, al impago y al desahucio, al reducir el compromiso de pago con recursos propios de los deudores.

Las intervenciones del Estado no deberían centrarse en incentivar la demanda de vivienda sino la oferta, y dirigirla a zonas tensionadas

En el Reino Unido, mientras que los compradores primerizos que compraron sin ayuda tuvieron que pedir prestado 3,5 veces sus ingresos, quienes usaron el esquema Help to Buy pidieron prestado 4,5 veces y hasta 6 veces sus ingresos en el caso de Londres. Finalmente, los avales públicos estimularon la construcción de vivienda en las zonas equivocadas, como la frontera entre Inglaterra y Gales, es decir, en áreas con menos rigideces, no en zonas donde la concentración de empleo y productividad es mayor y donde se necesitan más inmuebles.  

El acceso a la vivienda es uno de los factores más relevantes para atraer capital humano a las grandes urbes, aumentando así la productividad y el crecimiento económico. Pero las intervenciones del Estado no deberían centrarse en incentivar la demanda de vivienda sino la oferta, y dirigirla a zonas tensionadas.

Las alternativas son múltiples: agilizar la concesión de licencias urbanísticas, destinar suelo dotacional a nuevas promociones, permitir edificar a mayor altura, facilitar la conversión de locales comerciales en plantas bajas a viviendas, aumentar el parque público de alquiler, articular sistemas de tenencias intermedias como la propiedad compartida, hacer un uso más intensivo de fórmulas jurídicas como el derecho de tanteo y retracto o la cesión de derecho de superficie, o reforzar la seguridad jurídica y la libertad contractual en el mercado. ¡Necesitamos más oferta, no más demanda!