Atasco urbanístico y falta de vivienda 

El número de nuevos hogares que se crean en España es muy superior al de viviendas iniciadas. Según datos de un informe reciente publicado por BBVA Research, en 2023 la ratio entre estas dos variables fue inferior a 0,5, cifras similares a las del periodo 2011-2013, en plena crisis económica. En otras palabras, se inician la mitad de viviendas necesarias para cubrir la demanda de nuevos hogares. 

Desde 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han construido. Destaca el dato de 2022, en el que ocupó el último puesto con tan sólo 2,3 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes mayores de edad. Entre 2008-2022, las viviendas iniciadas (1,53 millones) fueron muy inferiores a los nuevos hogares creados (2,40 millones). En Francia, Finlandia, Suecia y Grecia la construcción de nuevas viviendas ha superado a la creación de hogares.  

Por otro lado, se espera que en 2030 España cuente casi con algo más de 52 millones de personas a raíz de los flujos migratorios, lo que equivale a un crecimiento promedio anual de la población del 1,0%. Hablamos de 3,5 millones de personas más, lo que representa 2,1 millones de hogares.

Este incremento demográfico, teniendo en cuenta el tamaño medio del hogar, supondría la necesidad de crear entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas. También conviene recordar que el número de viviendas no principales, incluyendo las viviendas vacías, no ha parado de descender desde 2001.  

Además de la población migrante, también debemos considerar la demanda de vivienda por parte de la población joven. Según la última Encuesta Continua de Hogares, más de la mitad de los jóvenes entre 25 y 29 años vive con sus padres. Además, el 25,6% de las personas de 30 a 34 años vive en el hogar de sus progenitores.

Tras la pandemia, la edad de emancipación ha aumentado en España y se mantiene muy por encima de la media europea, con consecuencias obvias en la tasa de natalidad. Con esto se infiere que la demanda “invisible” o “embalsada” de vivienda por parte de los jóvenes es elevada. 

A pesar de esta evidente escasez de oferta, las políticas de los últimos años no han contribuido a estimular el dinamismo del mercado de vivienda. Más bien lo contrario. En múltiples ocasiones, hemos descrito en esta columna cómo la inseguridad jurídica en el mercado inmobiliario, así como las regulaciones que restringen las fianzas, garantías, condiciones y precios de los contratos de arrendamiento, reducen la oferta. Pero hoy nos centraremos en otro elemento de la política pública que también contribuye a magnificar este desequilibrio. 

Muchas ciudades españolas cuentan con suelo para desarrollar viviendas. Sin embargo, la proporción de suelo finalista, listo para construir, se encuentra severamente limitada. En España sigue pendiente la construcción de un número de viviendas equivalente al 26% del parque residencial actual, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es decir, falta por construir una cuarta parte del parque de viviendas.  

Poner al día los planeamientos urbanísticos

Los procesos de desarrollo urbanístico son largos y muy complejos jurídicamente. Muchos de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad superior a 1992 y tan sólo el 30% es posterior a 2008, según el Sistema de Información Urbanística (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

Por ello, es deseable que se pongan al día con más frecuencia y puedan adaptarse a los requerimientos más actuales en términos de densidad de construcción, de usos de suelo, de sostenibilidad medioambiental, etc. Cada vez es más necesaria la colaboración de comunidades autónomas y ayuntamientos para dinamizar los procesos urbanísticos.  

Es urgente que la administración impulse mejoras para la agilización de la tramitación de permisos

El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuya tramitación parlamentaria se tuvo que posponer, es un buen punto de partida. Pretende acabar con algunas de las principales causas de los retrasos en los procesos de desarrollo urbanístico y dar mayor estabilidad al urbanismo, evitando que defectos de forma, fácilmente reparables, echen atrás trabajos de varios años y paralicen los procesos. 

Otras medidas interesantes podrían incluir la implementación de sistemas digitales para la tramitación de documentación, la ampliación del alcance de las declaraciones responsables o diseñar protocolos de colaboración público-privada para la tramitación de los expedientes. 

Tras años de atasco burocrático, y con los precios de la vivienda al alza, es urgente que la administración mueva ficha e impulse mejoras para lograr la agilización de los procesos de tramitación de permisos y licencias urbanísticos. Vamos muy tarde.