Acabar con Airbnb no es la solución al problema de la vivienda. El experimento fallido de Nueva York
Los decisores públicos deberían limitarse a corregir las potenciales externalidades negativas del turismo sin privilegiar o discriminar a un segmento del mercado
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“La actividad económica que utiliza viviendas como alojamiento turístico tiene los días contados en nuestra ciudad”, afirmaba en una carta a Airbnb el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, hace unos días.
El Ayuntamiento no concederá más licencias para uso turístico a viviendas residenciales y no renovará las existentes en noviembre de 2028. En menos de cinco años, los 10.101 pisos turísticos de la ciudad perderían esa condición, en aplicación del decreto ley aprobado por la Generalitat el pasado noviembre.
Según el propio Ayuntamiento, existen 10.101 Viviendas de Uso Turístico (VUT, por sus siglas en inglés) en Barcelona, por lo que representan poco más del 1% del total de viviendas.
El debate sobre las VUT ha alcanzado un punto álgido en ciudades de todo el mundo. Desde Berlín hasta Hawái, pasando por Nueva York, los legisladores están adoptando medidas drásticas para regular o incluso prohibir las VUT con la esperanza de aliviar la crisis de vivienda asequible. Sin embargo, la evidencia sugiere que estas restricciones pueden no ser la panacea que muchos esperan.
El caso de Nueva York: Un experimento fallido
En septiembre de 2023, Nueva York implementó la Ley Local 18 (LL18), una de las regulaciones más estrictas de VUT a nivel internacional. La LL18 exige que los anfitriones de alquileres a corto plazo se registren en la Oficina de Cumplimiento Especial del Alcalde (OSE, por sus siglas en inglés).
Las plataformas de reservas como Airbnb, VRBO y Booking tienen prohibido procesar transacciones para alquileres que no estén registrados.
Además, la normativa prohíbe a los huéspedes y anfitriones cerrar con llave las puertas de las habitaciones, y obliga a los anfitriones a estar presentes durante la estancia. Impone requisitos tan estrictos que ha llevado a una disminución del 89% en el número de apartamentos disponibles.
La intención detrás de esta ley era clara: abordar la crisis de vivienda asequible. Sin embargo, los datos disponibles pintan un cuadro desalentador. A pesar de la reducción drástica en la oferta de VUT, los precios de alquiler en Nueva York no han disminuido. De hecho, son incluso más altos que en 2023, antes de la implementación de la ley.
La falacia de la conversión de VUT a viviendas residenciales
Los defensores de las restricciones a las VUT argumentan que estas medidas aumentarán la oferta de viviendas a largo plazo y, en consecuencia, reducirán los precios de alquiler.
Sin embargo, esta premisa parece no sostenerse en la realidad. En Nueva York (y Barcelona), las VUT representan una fracción mínima del parque de viviendas. Incluso si todas las VUT se convirtieran en alquileres a largo plazo, el impacto en la oferta total de viviendas sería insignificante.
Además, muchas VUT son segundas viviendas cuyos propietarios desean utilizar en determinados momentos del año. Estos propietarios no tienen incentivos para convertir sus propiedades en alquileres a largo plazo (especialmente considerando la existente inseguridad jurídica en el sector), lo que limita aún más el impacto potencial de las prohibiciones de VUT en la oferta residencial.
Evidencia empírica y avisos para navegantes
La experiencia de Nueva York sirve como advertencia para otras ciudades que consideran regulaciones similares como Barcelona. A pesar de las estrictas restricciones, no se ha producido un aumento significativo en la oferta de viviendas ni una disminución en los precios de alquiler.
Esto sugiere que las prohibiciones de VUT no son una solución efectiva para la crisis de vivienda asequible. Además, las VUT tienden a ubicarse en áreas turísticas y céntricas donde los ingresos son más altos, por lo que las restricciones a las VUT afectan principalmente a los hogares de altos ingresos en lugar de a los de menor renta.
Los decisores públicos deberían limitarse a corregir las potenciales externalidades negativas del turismo sin privilegiar o discriminar a un segmento del mercado. Cabe recordar, además, que cuando la regulación de los usos del suelo se utiliza para determinar la configuración comercial del territorio, ésta se erige como una importante restricción a la competencia, que podría ser incluso contraria a la Directiva de Servicios.
«Incluso si todas las VUT se convirtieran en alquileres a largo plazo, el impacto en la oferta total de viviendas sería insignificante»
Así pues, existen alternativas más proporcionales, como pueden ser el recargo en la tasa turística. Barcelona está planteando subir la tasa turística de los 3,25 euros por pernoctación hasta los 4 euros. Ámsterdam cobra el 12.5%, de 15 a 21 euros por noche. Este tipo de medidas tiene la ventaja de que el excedente generado acaba en la hacienda local, en lugar de aumentar la rentabilidad privada del sector hotelero.
En conclusión, los datos disponibles sugieren que restringir el uso de VUT no impacta significativamente en la asequibilidad de la vivienda. Los precios del alquiler en Nueva York han seguido aumentando y la oferta residencial se ha mantenido prácticamente estática.
El consistorio barcelonés ha apostado por restringir el alquiler turístico, beneficiando al resto del sector hotelero. La pregunta obvia es si esta barrera anticompetitiva responde al interés general o al interés del incumbente y si realmente será efectiva para mitigar los problemas que pretende subsanar.
