La ‘Operación Chamartín’ deja un botín de 150 millones en dividendos a San José antes de iniciar su desarrollo

Jacinto Rey está a punto de cruzar el Rubicón. O poco menos. Tras 30 años de recorrido, el constructor pontevedrés llega a la recta final de la hasta hace poco denominada Operación Chamartín, un plan para soterrar la estación de Chamartín y liberar metros y metros cuadrados de suelo para uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa: construir un nuevo norte de Madrid.

El eterno proyecto de San José, cuyos primeros papeles datan de los años noventa, avanzó a trompicones y cerca estuvo de desbarrancar en los juzgados. Ahora, la promotora Crea Madrid Nuevo Norte, donde la constructora conserva un 10% del capital, está a punto de recibir los terrenos en manos de Adif por 1.245 millones. Es el principio, sí, pero también la meta perseguida durante tres décadas por el antiguo profesor de matemáticas que hizo fortuna con el ladrillo.

Está previsto que el gestor de infraestructuras ferroviarias, tras años de tedioso trabajo en el registro de las parcelas, traspase antes del 30 de noviembre más de un millón de metros cuadrados a Crea, que está controlada por BBVA, con un 75,5% del capital; y participada por Merlin Properties (14,5%) y por Desarrollos Urbanísticos Udra (10%), filial de Grupo San José.

Según avanzó Cinco Días, el traspaso abarcará el 49% de los 2,3 millones de metros cuadrados de la operación –el resto permanecen en manos de las administraciones públicas– y conllevará un pago inicial de 216 millones. A lo largo de los próximos 20 años se desembolsará el resto del importe a Adif, hasta alcanzar los 1.245 millones.

Financiación y dividendos para San José

Para San José, los primeros frutos de la Operación Chamartín han llegado ya a la cuenta corriente, antes de las plusvalías que implicará el desarrollo urbanístico. La cotizada vendió en 2019 un 14,46% de Distrito Castellana Norte –actual Crea Madrid Nuevo Norte– a Merlin por 168,9 millones, lo que rebajó su participación al 10% que tiene actualmente.

El acuerdo de venta implicó también la concesión de un préstamo de 86,4 millones a la constructora, con vencimiento a 20 años y un tipo de interés del 2%. El crédito concedido por la socimi tenía un segundo tramo de 42,71 millones, que a cierre del pasado ejercicio no se había activado. Como resultado de estas operaciones, que sirvieron al grupo gallego para afrontar sus vencimientos deuda, Desarrollos Urbanísticos Udra mantiene una deuda con Merlin de 92,5 millones, al sumarse al préstamo la capitalización anual de intereses.

En el ejercicio de 2019, cuando se fragua la operación, y en el posterior, en 2020, la filial de San José reparte 150 millones en dividendos a su matriz, el primero de 50 millones y, al año siguiente, de 100 millones.

Ampliaciones de capital

La otra cara de la moneda es que los tres socios han de capitalizar la promotora a base de ampliaciones de capital incluso antes de poner un ladrillo. La compañía de Jacinto Rey sitúa en 22,7 millones el coste de su participación en Crea Madrid Nuevo Norte, tras elevarse en las dos últimas inyecciones realizadas en 2022 y 2023. San José contribuye en la parte proporcional a su porcentaje, al igual que el resto de los socios, lo que le supuso desembolsar 2,1 millones el año pasado y 1,04 millones en 2022.

Ahora toca una nueva ampliación de capital ya que la promotora deberá afrontar el primer pago de 216 millones a Adif por el traspaso de las parcelas. Salvo sorpresa de última hora, BBVA, Merlin y San José tendrán lista la inyección para el momento de la firma.

Un proyecto de 10.500 viviendas

El camino andado por BBVA y San José, los socios iniciales del proyecto, desembocará en un desarrollo de 2,3 millones de metros cuadrados, que contará con un parque central de 13 hectáreas. El suelo dará para construir unas 10.500 viviendas, de las que 2.100 serán protegidas. En conjunto, más de un millón de metros cuadrados de la iniciativa será residencial.

Madrid Nuevo Norte contará también con un centro de negocios con 30 nuevos edificios de oficinas. Entre ellos sobresaldrá una torre de 70 plantas que se convertirá en el edificio más alto de España, en torno a los 300 metros de altura. Otros siete tendrán más de 30 plantas.