Así es la socimi del macroalmacén de Inditex: 1.200 millones en activos con el mayor centro logístico de Portugal

Semanas intensas en Montepino, que en apenas un mes ha vendido el gran centro logístico que todavía está construyendo para Inditex en Malpica (Zaragoza) y ha estrenado el almacén más grande de Portugal, donde ya opera Leroy Merlin tras unos 120 millones de inversión. La socimi impulsada por Valfondo y Bankinter cuenta con una cartera de 25 complejos en funcionamiento, al que se acaba de sumar el primero en el extranjero con la inauguración del centro luso, ubicado en Castanheira de Ribatejo. A este portfolio añade otros 14 activos en construcción y 25 suelos para futuros desarrollos en las principales rutas de transporte. Montepino escoge para sus inversiones tradicionales enclaves logísticos, de Illescas a Marchamalo, pasando por Zaragoza, Valencia o Barcelona.

La socimi nació a finales de 2021 mediante la fusión de Bankinter Logística y Montepino Logística, que en junio del año pasado debutaron en el Euronext Access París con la intención de capitalizar en el parqué la etapa de crecimiento que afronta la compañía, que cuenta con  1,9 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable. El año y medio de viaje como cotizada, sin embargo, no trajo grandes alegrías a los socios, pues las acciones se depreciaron un 11% y el valor en bolsa está por debajo del de sus propios activos, pues no alcanza por poco los 800 millones.

Fernando Moreno, presidente de Montepino y director general de Banca de Empresas de Bankinter, Juan Vera, consejero de Montepino y presidente no ejecutivo de Valfondo Investment Management; y Juan José Vera, director general de Valfondo Investment Management

La alianza de Bankinter y Valfondo

La gestión de Montepino, el día a día, está en manos de Valfondo, con Juan José Vera como director general. No es una tarea nueva para el directivo, pues la sociedad aragonesa lleva dos décadas operando en el sector inmobiliario y logístico español. Bankinter, que preside el consejo, es parte necesaria en las decisiones estratégicas de la socimi, en la que controla el 6,4% del capital, además de haber sumado al accionariado a algunos de sus propios clientes. Valfondo retiene un 5,1% y entre los dos se sitúa Seguros Catalana Occidente, con un 6,32%.

El plan de Montepino de promover espacios logísticos para luego alquilarlos le permitió el año pasado ingresar 36,6 millones por arrendamientos, un 40% más que en el curso anterior. La otra vía de ingresos es la venta directa de los almacenes, como en el caso del que construye para Zara y que Inditex adquirió el mes pasado. El promotor se anotó una plusvalía de 13 millones con la operación, según trasladó al mercado.

Pérdidas y 1.300 millones en activos

La socimi, que fue constituyendo una decena de filiales para los distintos proyectos logísticos, cerró el año pasado con 1.371 millones en activos, aunque la tasación de los inmuebles es más baja, pues alcanza un valor bruto de 1.252 millones, según trasladó la propia compañía. Con excepción del almacén que acaba de poner en marcha para Leroy Merlín, están todos ubicados en España, repartidos entre Madrid, Comunidad Valenciana, Barcelona, Toledo, Guadalajara y Málaga.

El patrimonio neto se situaba en los 751 millones, muy deteriorado respecto a los 949 millones del ejercicio anterior debido a las pérdidas generadas durante 2023, que ascendieron a 156,8 millones. Estos números rojos, en realidad, proceden fundamentalmente del impacto negativo en la valoración de los activos provocado por la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo, que obligó a Montepino a anotarse un resultado negativo de 167,9 millones, llevando el balance a tan abultadas pérdidas. En cambio, a nivel de ebitda, el grupo experimentó una mejoría del 15%, alcanzando los 19,5 millones.

La deuda se dispara un 78%

La socimi entregó 220.500 metros cuadrados en 2023 bajo la modalidad llave en mano. Tenía en proceso de construcción otros 348.000 metros cuadrados repartidos en 11 activos. La previsión de Montepino es que, una vez se entreguen, la cifra de negocio recurrente se incrementará en 18,8 millones. Solo el nuevo complejo de Leroy Merlin supera los 108.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. La cartera operativa de Montepino tiene un nivel de ocupación del 97%.

Para levantar los distintos proyectos, la socimi se endeuda. Para su centro logístico portugués, por ejemplo, accedió a un préstamo verde de 64 millones, mientras que para la construcción del Parque Logístico de la Ciudad del Transporte Illescas Montepino, en Toledo, firmó otro préstamo de 70 millones.

Estos créditos han hecho que la deuda de la empresa se dispare un 78% en el ejercicio, acabando el año con 504 millones pendientes de devolver, la inmensa mayoría a largo plazo. Los préstamos se garantizan con los propios activos logísticos.