Guerra en los juzgados entre Inditex y Aena por los alquileres de Zara, Massimo Dutti y Uterqüe

Inditex y Aena, dos grandes del Ibex-35, han pasado de verse en los despachos para renovar sus contratos de alquiler de locales a citarse en los juzgados por esos mismos arrendamientos, que dirimen ahora las rentas abonadas y cobradas por unos y otros durante la pandemia. Y es que la particular guerra entre Inditex y Aena por los alquileres de Zara, Massimo Dutti y Uterqüe, en concreto, en las terminales de Barajas, transita ahora por la vía civil y hace escala en la Audiencia Provincial de Madrid tras pasar por el Juzgado de Primera Instancia número 36 de la capital. El último asalto lo ha ganado el grupo de Amancio Ortega.

Unos meses después del confinamiento derivado de la pandemia, en julio de 2020, Inditex decidió cerrar las seis tiendas que tenía en Barajas y El Prat, que correspondían a las enseñas Zara, Massimo Dutti y Uterqüe, con dos establecimientos por cadena. Fue entonces cuando se dispuso a negociar la rescisión de sus contratos de alquiler en los espacios del operador aeroportuario. Nada bien acabó aquello, porque lo hizo en el mencionado juzgado de instancia madrileño, que en marzo de 2023 estimó la demanda interpuesta por el equipo jurídico de Inditex, en representación de Zara España y Grupo Massimo Dutti, y condenó a Aena a devolver más de un millón de euros al grupo textil por los contratos de Barajas. Ahora, la Sección Vigesimoquinta de la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid vuelve a tumbar las pretensiones del operador aeroportuario, formuladas a través de un recurso.

La vía civil frente a la contenciosa

En una reciente sentencia, de finales de noviembre, la citada sala da plena validez a la resolución del juzgado, impone costas a Aena y tumba todas sus pretensiones, con especial hincapié en todo lo relacionado con una cuestión de inconstitucionalidad, eje que vertebra la estrategia de Aena en el Supremo en otros casos, sobre todo concesiones de restauración. Estas causas, al ser negocios concesionados y no simplemente alquileres, como los de Inditex, llevarían a la vía contenciosa los litigios con cadenas de restaurantes.

Pero la sentencia de la mencionada sala de lo civil de la Audiencia Provincial de Madrid también sirve para dar validez y confirmar los números que hizo el juzgado en primera instancia. En total, 1,1 millones de euros son los que Aena deberá abonar al grupo textil por el exceso de rentas indebidamente cobradas por los alquileres de Barajas durante la pandemia.

El equipo jurídico de Inditex pretendía, básicamente, y según recoge la sentencia, que “en atención al cierre total, posteriores cierres parciales y el general impacto de la pandemia del Covid-19 en el tráfico aéreo y en las tiendas aeroportuarias, se hiciera efectiva la modificación de los tres contratos de arrendamiento que había suscrito con Aena para explotar tres tiendas de moda y complementos situadas en el aeropuerto de Adolfo Suarez Madrid-Barajas”. El juzgado había condenado a la demandada a emitir las correspondientes facturas rectificativas, de conformidad con la modificación contractual declarada, así como a devolver las cantidades indebidamente cobradas.

Importes de las devoluciones

En concreto, la sentencia de la sala de lo Civil da validez a los números que establece el juzgado y condena a Aena a emitir las correspondientes facturas rectificativas, y devolver diferentes importes a cada una de las tres cadenas de Inditex. A Zara España, Aena debe ingresar 656.956 euros correspondientes a rentas indebidamente cobradas mediante los avales ejecutados y la fianza incautada, más los intereses devengados desde el día 30 de noviembre de 2020 (respecto de la fianza) y 12 de abril de 2021, respecto a los avales.

Para Uterqüe España SA, hoy integrada en Massimo Dutti, establece el pago por parte de Aena de 130.235 euros, correspondiente a rentas indebidamente cobradas mediante los avales ejecutados y la fianza. Y para Massimo Dutti, a abonar por parte del operador aeroportuario el importe de 367.011 euros correspondiente al exceso de renta indebidamente cobrada, mediante domiciliación bancaria.

Cálculo de los arrendamientos

En contra de lo que argumentaba Aena, la sala de la Audiencia Provincial de Madrid asegura que “tampoco entendemos afectado el principio de igualdad, pues estamos en presencia de contratos de arrendamiento que tienen características especiales, tanto por quien tiene la condición de parte arrendadora, Aena, que gestiona todos los aeropuertos de interés general en España, como por el contenido del contrato”. En dichos acuerdos, continúan los magistrados, “se establece un sistema para el cálculo de la renta determinado por el volumen de pasajeros del aeropuerto, conforme a los parámetros existentes en el momento de su celebración y cuando no era previsible la crisis sanitaria que se inició en el año 2020”.

La sentencia se apoya en la total vigencia de la cláusula rebus sic stantibus, que pretende un restablecimiento del equilibrio de las prestaciones contractuales, esto es, que una parte no se vea más beneficiada (Aena en este caso) que la otra (Inditex y sus tres cadenas) por mantener las condiciones de un contrato que se pactó antes del hecho imprevisible e inevitable. Con esta cláusula, habitualmente se pretende que las dos partes se vean en igualdad de condiciones, mediante la modificación del contrato para que la parte que estaba aventajada (Aena) iguale posiciones con la perjudicada (Inditex), a fin de evitar lo que técnicamente se conoce como una excesiva onerosidad.