Los fondos se resisten a inyectar más dinero en Quabit

La inmobiliaria Quabit, presidida por Félix Abánades, sigue envuelta en una encrucijada, sin contar con el dinero suficiente para poner en marcha su ambicioso plan estratégico.

Siete meses después de anunciar las líneas básicas de ese plan, prácticamente ninguno de los hitos de captación de capital se ha cumplido. De los 70 millones contemplados a través de ampliaciones de capital –llegaron 45 millones en diciembre de 2015 y llegarían otros 25 en otra ampliación anunciada para este año–. Tampoco han podido recabarse los 70 millones que iban a aportar los fondos de inversión internacionales.

Los 500 millones de la discordia

Y, sobre todo, nada se sabe de dónde van a salir esos casi 500 millones de euros necesarios para comprar los terrenos donde, según Quabit, se construirían el 80% de las 3.000 viviendas que facilitarían el ingreso de 1.000 millones de euros en los próximos cuatro años.

Además de los problemas para la captación de fondos, el día a día de la inmobiliaria presenta unos números que dejan en el aire grandes incertidumbres. Hasta finales de marzo contaba en tesorería con poco más de 4 millones de euros –un 52% menos que hace un año–, y una generación de caja a corto plazo muy limitada tomando en consideración únicamente el negocio principal.

Solo 91 pisos por vender

Tras colocar 162 viviendas en el primer trimestre –en su mayoría en operaciones de dación en pago pactadas con sus acreedores financieros–, sus ingresos por esta vía quedarán agotados a lo largo de este año, cuando se contabilicen unos 8 millones de euros por las últimas 91 viviendas de su stock.

A partir de entonces, el volumen de negocio solo procederá de lo que se obtenga por la venta de suelo. De acuerdo con su plan estratégico, mediante esta vía Quabit contempla obtener 76 millones hasta 2020. 

Tres años sin entregar nuevas viviendas

Solo a partir de 2019, cuando se puedan entregar –de iniciarse este año– las más de 300 viviendas anunciadas en cinco promociones, cabría la posibilidad de volver a facturar por venta de viviendas. De momento, solo en tres de las cinco promociones se ha iniciado la comercialización (dos en Guadalajara y una en la localidad madrileña de Boadilla del Monte), y se mantiene el proceso de captación de clientes en otras dos, en Barcelona y Málaga.

Para acometer la construcción de estas actuaciones, Quabit debe contar con el respaldo financiero de un préstamo promotor, equivalente al 75% del precio de venta de las viviendas, que solo se concederá si el banco tiene asegurado el compromiso de compra de al menos dos tercios de las viviendas.

El capote de los créditos fiscales

Caso de que los ingresos por la venta de suelo no resultaran suficientes y, para evitar un deterioro notable del ebitda, Quabit se guarda en la manga la activación progresiva de los 183 millones que ostenta en créditos fiscales, que cada final de ejercicio se utilizarían en función de la marcha de los proyectos.

En el marco de su plan estratégico, la promotora alcarreña asumía la activación, hasta 2020, de 149 millones de estos créditos fiscales, utilizando 36 millones hasta ese año.

Ebitda en negativo

En el primer trimestre de 2016, Quabit mantenía su ebitda en negativo en 750.000 euros. Los casi 15 millones facturados y los 11,6 millones que se apuntaba como variaciones de las provisiones de tráfico, por la retrocesión del deterioro asociados a las existencias vendidas, resultaron insuficientes para compensar el incremento de los gastos de personal en un 12% y, sobre todo, los más de 27 millones contabilizados como provisiones por la caída del margen de las viviendas traspasadas.

Lo que sí tiene controlada Quabit es su deuda financiera. Ahora, en 221 millones de euros. Una parte, 37 millones, con vencimiento en diciembre de 2016, se cancelaría, como mal menor, mediante la entrega de los activos que la garantizan, por un valor neto contable actual de 53 millones  de euros.

Deuda bajo control, de momento

Otros 10 millones de deuda, correspondiente a préstamos garantizados con stock de producto terminado, se irá cancelando con la venta de las viviendas que la garantizan sobre la base de unos precios de venta que permitirán la cancelación total de la deuda asociada al activo aun cuando ésta fuera mayor que el valor de venta obtenido. Por esta vía, Quabit cancelaba casi 16 millones entre enero y marzo de 2016.

Y el grueso del apalancamiento, los más de 156 millones que debe a Sareb –segundo accionista, con el 7,7% del capital, tras Félix Abánades–, tampoco agobia en exceso. Al menos, de momento.

Además de que el banco malo aceptó una quita de 54 millones, el calendario de pagos pactado para devolver los 102 millones restantes resulta muy cómodo. Entre julio de 2016 y julio de de 2019 solo tendrá que abonar al banco malo 12,7 millones, quedando los 90 millones restantes a pagar entre 2020 y 2022, con un último vencimiento, el 31 de julio de 2022, por importe de 64,25 millones.