Los bancos y la Sareb rechazan la última propuesta de Martinsa-Fadesa

El impago hace un año de los 39 millones de euros correspondientes al tercer pago del convenio de acreedores puso sobre la mesa la cruda realidad. La inmobiliaria Martinsa-Fadesa no iba a poder devolver sus 6.600 millones de euros de deuda concursal pendiente, más de la mitad de carácter ordinario, y a pagar en efectivo hasta el año 2020 en virtud del referido convenio.

Desde entonces mil y una reuniones entre la empresa presidida por Fernando Martín y sus acreedores en busca de un acuerdo para evitar la automática liquidación de la compañía. La que se produciría el próximo 31 de diciembre al acumularse un segundo impago, este de 454 millones de euros, correspondiente al cuarto de los plazos previstos.

El ‘proyecto Aurora’ no cuela

Solo el pago de los 39 millones más intereses impagados en 2013 –quedaría de nuevo solo un impago pendiente, el de 2014– o el acuerdo para modificar el convenio vigente, de acuerdo con la reforma de la ley concursal, evitaría esa liquidación definitiva con la subasta de los activos. Pero, de momento, nada de nada.

No coló la jugada inicial de Martín, que pasaba por llevar a cabo las premisas contempladas en el conocido como proyecto Aurora, diseñado por Deloitte, con la modificación del convenio y masivas operaciones de daciones en pago –sobre todo, con suelos– de cara a reducir deuda.

Quita encubierta y vaciamiento de activos

Las dudas sobre el reparto de esos activos y, sobre todo, la posibilidad de que el juez estimara que estas operaciones de quita encubierta –no recogida en el convenio– supondrían un vaciamiento de activos en perjuicio de los acreedores no financieros, caso de que finalmente Martinsa fuera a liquidación, hicieron descartar esta operación.

Tampoco ha contado con el beneplácito de los bancos y de la Sareb una segunda versión de este proyecto. La que, aprovechando las medidas urgentes en materia concursal aprobadas por el Gobierno a principios de septiembre, ha ofrecido Martinsa a sus acreedores concursales, y que algunos han considerado como una verdadera tomadura de pelo y acaban de rechazar de plano esta misma semana.

Desacuerdo en el reparto de activos

Básicamente lo que Martinsa y Deloitte planteaban en esta segunda propuesta era que los acreedores aceptaran una quita de la deuda del 80% para dejarla en torno a 450 millones de euros, recibiendo a cambio activos –sin saber cuáles– por el 19,5% de la deuda, y cobrando en efectivo solo el 0,5% restante un plazo de nueve años.

Además, la inmobiliaria pretendía quedarse con gran cantidad de activos, valorados en unos 1.400 millones de euros, de manera que sus fondos propios negativos se diluyeran por arte de magia. Una matización posterior planteó mantener esa quita del 80%, pagar de manera inmediata el 12% en daciones de pago –básicamente con suelos líquidos– y aumentar al 8% el pago en efectivo en nueve años.

Echando números con la liquidación

El matiz tampoco acaba de ser del agrado de los acreedores. Y no son pocos los que, a la vista de estas propuestas que entienden inaceptables, y teniendo en cuenta las provisiones aportadas sobre las deudas de Martinsa-Fadesa, han echado números respecto a lo que obtendrían en caso de que la inmobiliaria se liquidara, llegando a la conclusión de que podrían sacar más. Para empezar, habría acceso a la totalidad de los activos, y no a menos de la mitad como propone la empresa.

Para modificar el convenio, de acuerdo con la disposición transitoria tercera del Real Decreto-Ley 11/2014, de 5 de septiembre, deberán adherirse a la propuesta acreedores representativos de un pasivo de entre el 60% y el 75% de la deuda ordinaria, y entre el 65% y el 80% de la deuda privilegiada.

Todos pillados

En mayor o menor media, en el agujero de Martinsa-Fadesa, además de dos entidades extranjeras como Royal Bank of Scotland (RBS) o Morgan Stanley, están ‘pillados’ la Sareb y la mayoría de los bancos españoles. Sareb, el banco malo, es el principal acreedor, con casi 1.460 millones, Caixabank supera los 900 y el Popular roza los 575 millones de euros.

Al margen de los 3.600 millones de deuda concursal ordinaria, Martinsa-Fadesa suma ya casi 1.800 millones de préstamos participativos con vencimiento posterior a 2018, que también se están renegociando; otros 711 millones privilegiados –los que se cobrarían antes caso de que la sociedad fuera liquidada–; 372 millones de deuda subordinada y 144 millones de intereses.

También están registrados con vencimiento a corto plazo la totalidad de préstamos hipotecarios subrogados sobre vivienda y pólizas para financiar la compra de suelo. Más de 135 millones que vencen en 2014, como también los casi 10 millones que debe abonar a la Agencia Tributaria según el acuerdo alcanzado por el importe de la deuda concursal privilegiada que en 2015 ascenderían a 38 millones.

Reyal Urbis, por el mismo camino

Martinsa-Fadesa atraviesa esta delicada situación seis años y medio después de entrar en concurso y de lograr arrancar un convenio de acreedores, aunque fuera, como se está viendo, papel mojado. En el caso de Reyal Urbis, otra de las inmobiliarias cotizadas en serios apuros para seguir adelante. Ni siquiera hay convenio ni visos de lo que vaya a haber.

La empresa presidida por Rafael Santamaría hace casi dos años que entró en concurso sin prácticamente avance alguno en las negociaciones con los acreedores para sacar adelante un convenio, sin apenas generar caja y con los pasivos superando con mucho el valor de sus activos.

458 millones de deuda pública

Una situación que acaba de ser puesta de manifiesto por la administración concursal al presentar ante el juzgado de lo Mercantil 6 de Madrid la definitiva valoración de bienes y derechos, el listado de acreedores y la deuda.

El informe valora hoy los activos de Reyal Urbis en algo más de 1.474 millones, tras haberse depreciado en casi 690 millones, fija el endeudamiento financiero en 3.978 millones y eleva la deuda pública a casi 458 millones de euros, en su mayor parte con Hacienda.