Martinsa-Fadesa, liquidación antes o después

¿Qué futuro puede tener una empresa, como la inmobiliaria Martinsa-Fadesa, que adeuda 6.760 millones de euros y su activo suma algo más de 2.500 millones? y ¿cómo va a afrontar en 2014 vencimientos por 600 millones si sus ingresos apenas cubren los gastos financieros y ya en 2013 no pudo hacer frente al tercer pago, de 39 millones, correspondiente a la deuda concursal?

La respuesta cae por su propio peso. Ninguno. Y su liquidación sería lo lógico ante la manifiesta imposibilidad de que los acreedores recuperen ni siquiera la mitad de lo adeudado.

Pero como las entidades financieras y la Sareb –principal acreedor con 1.400 millones– no parecen dispuestos a pasar por esta situación traumática, de alto coste y de gran trascendencia mediática, han preferido, de momento, entrar en una liquidación ordenada y progresiva, con permanentes daciones en pago, y negociar, como desea la empresa presidida por Fernando Martín, una quita brutal. En este caso, bancos y Sareb tendrían que dar por perdidos ya entre 4.000 y 5.000 millones de euros, en función del alcance de la quita.

Ganar tiempo

Al final, el desenlace parece abocado a ser el mismo, que el grupo inmobiliario quede disuelto o reducido a casi nada, una vez que los acreedores se vayan quedando con los activos a cambio de reducir deuda. Con esta estrategia, lo único que ganan todos –empresa y acreedores– es tiempo.

En el que Martinsa, no se sabe muy bien en base a qué, todavía confía para que esos activos inmobiliarios, en lugar de seguir depreciándose –por encima ya del 80% desde máximos, hasta los 2.734 millones de euros al cierre del primer semestre–, empiecen a revalorizarse gracias a un hipotético nuevo crecimiento del mercado y la consiguiente construcción de miles de viviendas.

Excesivas incertidumbres

Mientras tanto, la realidad es la que es. La que desde hace tres años, cuando superó el concurso de acreedores, se viene repitiendo cada trimestre, y la que su auditora, Deloitte, pone de manifiesto en cada uno de sus informes.

Que Martinsa está envuelta en una “existencia de incertidumbre significativa para continuar sus operaciones, realizar sus activos y hacer frente a sus pasivos”, que dependerá del éxito del proceso de reestructuración de deuda –el elaborado por la propia Deloitte bajo el proyecto Aurora con una quita de hasta el 80% de la deuda–, de la evolución del mercado y de que los activos no sigan devaluándose.

Valoración en entredicho

Sobre la valoración de activos, la auditora resalta que para actualizar ese valor, a 30 de junio de 2014, Tecnitasa, Valmesa y Thirsa han tomado las estimaciones sobre flujo de caja futuros, rentabilidades esperadas y otras variables de negocio, las mismas que sirvieron para hacer la valoración seis meses antes.

Al respecto, cree Deloitte que, en el actual proceso de obtención de liquidez de Martinsa, que implica la necesidad de vender de manera rápida, “podrían ponerse de manifiesto minusvalías adicionales”.

Ventas a pérdidas

Por lo que a las cuentas al cierre del primer semestre se refiere, es verdad que, como consecuencia de la venta de activos a los acreedores, se ha incrementado la cifra de negocio en un 70%, pero también que esas ventas se venden a pérdidas. El margen bruto sale negativo en 15,3 millones de euros, seis veces más que hace un año.

Además, esos casi 81 millones de euros de facturación dan para poco. Solo los gastos financieros ascendieron a 71 millones, y Martinsa, por el deterioro de los activos, tuvo que provisionar el balance con 108 millones. Con todo, las pérdidas de casi 186 millones hasta junio dejan entrever un cierre del ejercicio con unos números rojos de entre 350 y 400 millones de euros.

Tesorería de poco más de 20 millones

Con este panorama y una tesorería que hoy asciende a poco más de 20 millones, a principios de año, Martinsa llamó de nuevo a los acreedores para indicarles –como si no lo supieran– que, tras no poder pagar los casi 40 millones del tercer pago de la deuda concursal, se haría imposible hacerlo en ejercicios posteriores, con un incremento sustancial de las cantidades a abonar. Y que no quedaba otra que ir hacia una quita importante de la deuda.

Y en esas están. De no llegarse a un acuerdo sobre la quita, la deuda concursal de Martinsa se eleva a 6.655 millones de euros, con una deuda concursal ordinaria de 3.641 millones y un calendario de vencimientos a todas luces inasumible. Antes del 31 de diciembre, debe pagar 454 millones, otros 667 en 2015, 918 en 2016, 934 en 2017 y 667 entre 2018 y 2020.

1.785 millones en préstamos participativos

El resto de la deuda concursal suma ya 1.785 millones de préstamos participativos con vencimiento posterior a 2018, con los que se está renegociando la deuda, otros 711 millones privilegiados –los que se cobrarían antes caso de que Martinsa fuera liquidada –, 372 millones de deuda subordinada y 144 millones de intereses.

También están registrados con vencimiento a corto plazo la totalidad de préstamos hipotecarios subrogados sobre vivienda y pólizas para financiar la compra de suelo. Más de 135 millones que vencen en 2014, como también los casi 10 millones que debe abonar a la Agencia Tributaria según el acuerdo alcanzado por el importe de la deuda concursal privilegiada, y que en 2015 ascenderían a 38 millones.