Carmena obliga al Atlético a vender el Calderón por el triple de lo que vale

La reducción de la edificabilidad en la operación Calderón, de acuerdo al nuevo proyecto consensuado entre el Ayuntamiento de Madrid, la cervecera Mahou-San Miguel y el Atlético de Madrid, ha trastocado un tanto las cuentas que tenía hechas el club presidido por Enrique Cerezo.

Aunque en la presentación del acuerdo, el pasado 1 de julio, la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, aseguraba que esa reducción de la edificabilidad no lesionaría la viabilidad económica de la operación, para el Atlético sí supone todo un contratiempo.

Precio elevado

Si ya en base al anterior proyecto –por el que al club colchonero le correspondían, como a la empresa cervecera, casi 79.000 metros cuadrados edificables–, no iba a resultar fácil vender esos derechos a 2.000 euros, teniendo en cuenta que prácticamente es el doble del precio al que se está cerrando las operaciones de compraventa de suelo urbano en Madrid, más lo será todavía al contar con 20.000 metros menos.

Una disminución significativa que obligará al club colchonero a elevar la venta de esos derechos en torno a 2.500 euros por metro edificable, de cara a devolver al empresario mexicano Carlos Slim los 160 millones que, a través de su financiera Inbursa, prestó al Atlético para poder concluir las obras de La Peineta y abonar la factura a FCC, la constructora controlada por el propio empresario azteca.

Costes adicionales para el Atlético y Mahou

Además, con el nuevo plan, si bien el Ayuntamiento, tras descartar el costoso soterramiento de la M-30, asumirá la integración de esta vía en el tramo afectado, tanto el Atlético como Mahou, como propietarios del terreno, acarrearán con el resto de cargas imputables al ámbito, como la urbanización, las redes y la demolición del estadio.

Se trata de la última vuelta de tuerca de una operación que lleva siete años envuelta en un sinfín de contratiempos. Ligada inicialmente a los dos intentos fallidos de la candidatura olímpica de Madrid, los recursos ante los tribunales han sido innumerables a costa de la edificabilidad y de las alturas previstas. Todavía hoy no todos solventados.

Slim vio el percal y sacó a FCC del embrollo

Y, en medio de todo, para enredarlo todavía más, un cambio de gobierno en el Ayuntamiento de Madrid  –el del PP por Ahora Podemos hace un año– que vino a echar más leña al fuego y que motivó que el magnate mexicano, Carlos Slim, tras tomar el control de FCC, determinara el cambio de planes de la constructora.

Las grandes incertidumbres y, sobre todo, la imposibilidad de llevar a término el negocio inmobiliario que la constructora había contemplado cuando adquirió la cesión de los derechos en 2010, llevó a Slim a cortar por lo sano.

Devolvía los derechos urbanísticos al Atlético y se limitaba a terminar La Peineta, asegurando el cobro de la obra con el préstamo otorgado al club rojiblanco por el propio empresario mexicano.

Devolución del préstamo a Slim en 2021, como muy tarde

Ahora, el club rojiblanco deberá devolver a Slim el préstamo más los intereses correspondientes, en cuanto FCC entregue La Peineta o, como muy tarde, en 2021, dando así margen para que el mercado inmobiliario prosiga su lenta recuperación y, de esa manera, el Atlético pueda obtener algo más por la venta de los derechos urbanísticos.

El problema es que la prórroga conlleva el pago de más intereses. Con lo que, al final, habrá que ver exactamente en qué término se zanja la operación para el club rojiblanco.

La Peineta lista para dentro de un año

En principio, y con el Ayuntamiento presidido por Carmena dando su beneplácito a la nueva operación, todo parece encaminado a que el Atlético estrene el nuevo estadio de La Peineta en agosto de 2017. Por FCC no habrá problema alguno. Tiene previsto entregar las obras justo dentro de un año.

Otra cosa será que, para entonces, se pueda demoler el estadio Vicente Calderón y acometer en el terreno vacante, junto a los del solar de Mahou, la construcción de los aproximadamente 1.700 pisos que finalmente se harán en los 147.000 metros edificables contemplados.

Antes, desde el punto de vista administrativo, el Ayuntamiento debe tramitar la nueva modificación puntual del plan general para dar forma jurídica al nuevo proyecto. Y, además, los tribunales no han dicho la última palabra.

El Supremo enmienda la plana al TSJM

Una sentencia dictada por el Tribunal Supremo la semana pasada enmendaba, una vez más, la plana al Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), al anular una sentencia de abril de 2015 por falta de motivación en relación, y obligaba a redactar otra para subsanar este extremo.

Entonces, el tribunal madrileño estimó en parte el recurso de la Asociación Señales de Humo contra el acuerdo de la Comunidad de Madrid que, en diciembre de 2009, había aprobado definitivamente la operación Mahou-Calderón, sin atender la prohibición legal de edificar una altura superior a tres plantas más ático.

Ahora, el Supremo estima los recursos del Ayuntamiento, Mahou y el Atlético de Madrid contra dicha sentencia, acogiendo que fue incongruente y estuvo falta de motivación en un punto esencial para resolver el pleito.