¿Y si las hipotecas a tipo fijo tampoco gustan a la UE?
A pesar de que son más caras en el momento de la firma, dos de cada cinco préstamos para la compra de una vivienda se suscriben a tipo fijo
La banca no termina en ningún momento de cerrar todos los frentes abiertos. El martes, el abogado general de la Unión Europea (UE) abrió la puerta a una revisión del Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) al considerar que “la fórmula matemática de cálculo es compleja y poco transparente para un consumidor medio”.
En el primer trimestre del próximo año, la Corte de Luxemburgo tendrá que pronunciarse definitivamente si se trata de una cláusula abusiva o no, aunque dejará en manos de la Justicia española la decisión final sobre cada caso en particular. Para la banca, el asunto no es baladí. Hay en juego una cartera de préstamos en torno a los 20.000 millones de euros.
Lo más sorprendente es que la UE se ha pronunciado a favor de Bankia en el caso que ha motivado el recurso ante la Justicia comunitaria. El conflicto se suma a las sentencias contra el uso abusivo de las cláusulas suelo, el cobro de los gastos de constitución de una hipoteca… que mantienen “arriconnados” más de 8.000 millones de euros de los balances de los bancos hasta que se resuelva la litigiosidad.
El IRPH es otro asunto más. Pero, ¿por qué no podría repetirse en el caso de la comercialización de las hipotecas a tipo fijo tan de moda en los dos últimos años? Sólo depende de cómo interprete la Justicia si el prestatario entendió o no las reglas del juego o si el prestamista se explicó de forma inteligible para el primero.
Sólo en los seis primeros meses del año, los bancos han concedido 9.881 millones de euros en hipotecas a tipo fijo, el 41,86% del total, según los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística.
Las hipotecas a tipo fijo se han disparado
Las hipotecas a tipo fijo son como las hipotecas inversas: existir, existían desde hace más de 15 años, pero nadie preguntaba por ellas. ¿Para qué? Hasta que el euríbor ha entrado en terreno negativo, el precio oficial del dinero se mantiene en el 0% desde hace tres años y medio y el margen de intereses de las entidades financieras no da para sujetar una cuenta de resultados.
En los años 2006, 2007 y 2008, las hipotecas a tipo fijo que se firmaban en España representaban apenas el 1,7% del total. Nunca bajaron de ese nivel desde que el INE mantiene la estadística. A pesar de que el euríbor ha seguido bajando desde que alcanzara su máximo en agosto de 2008 (5,393%), los préstamos a tipo de variable han absorbido más del 90% del mercado hipotecario español año tras año.
Hasta que llegó 2017 y saltaron del 10,2% del año anterior, al 23,4%. En 2018 representaron ya el 40% del total, con Caixabank, BBVA, el Sabadell y el Santander apretando para huir de las hipotecas variables. En 2017, el euríbor llevaba ya un año en terreno negativo. Entró en él en febrero de 2016, al cerrar el mes en el -0,008%. La media de este mes de septiembre se sitúa en el -0,373, según la Asociación Hipotecaria Española. Ningún analista encuentra suelo a este indicador.
Se sorprenden que, a medida que baja el principal indicador de referencia, aumente el número de operaciones que se firman a tipo fijo. En junio pasado, último dato disponible, el 44,5% de los préstamos hipotecarios se formalizaron con condiciones invariables y un tipo inicial de referencia del 3,01%. Sólo en junio se suscribieron 13.305 a tipo fijo, por 1.596 millones de euros.
¿Qué dirá la UE sobre las hipotecas fijas?
Parece una contradicción pensar que haya hipotecas, algunas suscritas en 2008, que ya no pagan intereses al estar referenciadas al euríbor más un diferencial del 0,20-0,30% y al mismo tiempo crezca el número de préstamos que se firman a tipo fijo en el entorno del 3%, casi un punto por encima del inicial que pagan las hipotecas a tipo variable.
La última vez que el euríbor estuvo por encima del 3% fue en diciembre de 2008 (3,452) tras la quiebra de Lehman Brothers. Bajó del 2% (después de un paréntesis de dos años, entre marzo de 2009 y 2010) en enero de 2012, cuando cerró en el 1,837%. Está en negativo desde febrero de 2016. Sólo durante 42 meses ha estado por encima del 4%. Y va para largo. En teoría. El euríbor es la referencia oficial desde el 1 de enero de 1999.
Los bancos se han esforzado en promover este tipo de hipotecas, que les garantiza una estabilidad de ingresos durante un periodo de entre 20 y 25 años (el periodo medio de amortización de una hipoteca según el INE) cuando ya no hay forma de estirar el margen bruto si no es a costa de incrementar un poco más las comisiones.
Los clientes, dicen los bancos, priman el saber con antelación de muchos años qué tipo de interés y que cuota van a pagar a lo largo de la vida útil del préstamo, en torno a los 22 años. En definitiva, evitar la volatilidad. Ninguna entidad exige más compromisos a los clientes por suscribir una u otra hipoteca. ¿Qué dirá la UE dentro de 10, 15 o 20 años?
