Todo lo que debes saber antes de vender una casa heredada 

La venta de una casa heredada exige un proceso meticuloso y una comprensión profunda de los trámites legales implicados. Consciente de esta complejidad, Bankinter ha desarrollado una guía, abordando cada aspecto relevante para facilitar una venta exitosa de propiedades heredadas.

Antes de iniciar el proceso de venta, se plantea la necesidad de aceptar la herencia, para lo cual se requieren documentos como el certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y, en caso de existir, el testamento del difunto. Dependiendo de la existencia del testamento, el notario procederá a realizar un inventario meticuloso de bienes y deudas, elaborando una escritura de partición de la herencia que establezca la distribución entre los herederos.

Una vez aceptada la herencia, surge la obligación de enfrentarse a los impuestos relacionados, entre ellos el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este impuesto, cuya tasa varía según la comunidad autónoma, debe abonarse en los seis meses posteriores a la defunción. Además, se encuentra el conocido gravamen de la plusvalía municipal, que evalúa el aumento de valor de terrenos urbanos y también debe ser abonado en un plazo de seis meses.

Con la nueva escritura de partición de la herencia en manos de los herederos, el siguiente paso implica cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad, una gestión que requiere el correspondiente pago de impuestos. Este proceso es esencial para formalizar la transferencia de la propiedad a los herederos, quienes, en proporción acordada en la escritura, se convierten en los legítimos dueños.

Cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad es esencial para formalizar la transferencia de la propiedad a los herederos

Cómo vender una casa heredada

Una vez aceptada la herencia y cumplidos los requisitos fiscales, comienza la fase de coordinación entre los herederos para avanzar en la venta de la vivienda heredada. En este punto, la comunicación transparente y la búsqueda del consenso se vuelven cruciales. Bankinter destaca la importancia de contar con asesoramiento profesional para valorar la propiedad y establecer un precio de mercado adecuado.

Preparar la vivienda para su venta también es esencial, considerando opciones como limpiezas y reparaciones básicas que realcen su atractivo ante posibles compradores. La transparencia en la situación legal de la vivienda y una actitud flexible en la negociación se presentan como elementos clave para el éxito de la operación.

Qué pasa si hay un heredero que no está de acuerdo

En situaciones donde surgen desacuerdos entre herederos, Bankinter aconseja un diálogo constante, enmarcado por la empatía hacia los sentimientos de cada heredero. Sin embargo, en casos de disputas persistentes, existen opciones legales disponibles. Entre estas opciones se encuentran la extinción del condominio, que implica dividir la propiedad en partes individuales, permitiendo a cada heredero disponer libremente de su porción, y la venta de proindiviso, una acción que posibilita a uno o varios herederos desvincularse de la propiedad sin el acuerdo unánime de todos los copropietarios.

En situaciones más extremas, cuando la oposición a la venta es palpable, la división de cosa común se presenta como una opción legal. Este procedimiento busca resolver conflictos de condominio mediante la venta forzada del inmueble por orden judicial y la distribución posterior del producto obtenido entre los copropietarios.

La venta de una parte del inmueble a otros herederos

En el marco legal actual, la venta de una porción de una vivienda heredada es una opción contemplada. Para llevar a cabo la venta, ya sea como único heredero o compartiendo la propiedad con otros familiares, es imprescindible aceptar la herencia y liquidar los impuestos correspondientes, como bien hablábamos antes. Es importante destacar que renunciar a la herencia impide cualquier transacción económica relacionada.

Es imprescindible aceptar la herencia y liquidar los impuestos correspondientes

A menos que un testamento especifique lo contrario, se presume que cada hijo tiene un porcentaje similar de la propiedad. En general, la venta se negocia con los otros hermanos o herederos pertinentes.

No obstante, existe la posibilidad de vender la parte de la herencia a un tercero, aunque el comprador debe estar al tanto de las reglas del juego: no está adquiriendo una vivienda completa, sino un porcentaje de la misma. La aprobación de los otros herederos es deseable para esta operación, pero en caso de desacuerdos, estos no poseen un poder de veto, y la venta puede proceder incluso en contra de sus objeciones.