Los pisos turísticos ya son más rentables que los hoteles en Barcelona

Los pisos turísticos (VUT) están ganando la partida de la rentabilidad a los hoteles. En Barcelona ya se obtiene una mayor RevPAR (rentabilidad por habitacion disponible) si el negocio es de apartamentos turísticos en vez de un hotel. Hace sólo seis años esto era impensable. El ‘sorpasso’ todavía no se ha producido en ciudades como Madrid, Valencia o Málaga pero ya están pisando los talones.

Así lo afirman los datos de la plataforma AirDNA, que rastrea más de 10 millones de alquileres vacacionales en todo el mundo, a los que ha tenido acceso en exclusiva Economia Digital. Estos datos cruzados con los informes de Exceltur permiten conocer la evolución comparada que han tenido hoteles y apartamentos turísticos en los últimos seis años. Este estudio demuestra que las viviendas de uso turístico se están consolidando como un negocio más lucrativo que los hoteles.

Desde 2018, el crecimiento de las tarifas en los apartamentos turisticos, medidas con el indicador ADR, en Barcelona, Valencia y Málaga no han parado de subir hasta superar ampliamente los precios que tienen los hoteles en estos mismos destinos urbanos.

El primer aspecto analizado es la evolución de pisos turísticos y demanda de estos alojamientos. Se ha registrado un crecimiento significativo en el número de pisos turísticos en las tres capitales españolas, salvo en Barcelona que, debido a una normativa más restrictiva desde sus inicios, ha experimentado una reducción del 28% entre principios de 2018 y agosto de 2024.

Aun así, los datos demuestran que Barcelona es la ciudad con la rentabilidad más alta de las cuatro analizadas. Solamente en seis años ha aumentado un 135% su RevPAR en los apartamentos turísticos de manera que ahora ya es un 26,4% más rentable invertir en apartamentos turísticos que en hoteles en la ciudad condal.

En Madrid, aunque los hoteles siguen liderando la rentabilidad (tienen un 10% más de RevPAR), los pisos turísticos están cerrando la brecha. En los últimos seis años, los hoteles han aumentado su rentabilidad en un 51%, mientras que los apartamentos turísticos han crecido un 86%, acercándose cada vez más a su competidor y comiéndole el terreno.

Valencia y Málaga, pequeños gigantes

Más allá de las dos grandes ciudades, las que han despuntado realmente como destinos turísticos urbanos son Valencia y Málaga, con el doble de apartamentos turísticos que hace seis años y con una demanda imparable.

El caso más claro es el de Málaga, la cual partia en enero del 2018 con una demanda de apartamentos turísticos de 52.300 personas al mes y ha acabado el verano de este año con una demanda de 203.000 personas, un 288% más. En la capital del Túria se repite el mismo patrón con un crecimiento del 270% y rompiendo su máximo histórico hasta las 172.100 personas que demandaban una noche en algun apartamento turístico.

Prácticamente, estas dos capitales, con menor tamaño que Barcelona y Madrid, ya están muy cerca con respecto en la demanda que lo que tienen las dos ciudades más grandes de España. Por ejemplo, la capital de España, pese a tener más del doble de VUT que Málaga, solamente hay una diferencia de 80.000 personas en términos de demanda, lo que refleja el potencial de ambas, también de Valencia.

Tanto es así que en el ADR ya supera a los hoteles en las dos ciudades en torno al 12% de diferencia y, lo más destacable, es que han aumentado sus ingresos de forma exponencial en un período corto de seis años. Más del 100% en el caso de Valencia y un 76% en la capital malagueña.

El resultado de esta evolución es un cambio muy sustancial en la rentabilidad que ofrece el turismo. Hace seis años, los hoteles en Valencia tenían un RevPAR de 62,5 euros mientras los apartamentos turísticos tenían la mitad (38,5). Ahora (dato abril 2024), los hoteles logran 100,5 euros frente a los 99,3 de los apartamentos.

La evolución en Málaga es muy similar. En 2018 los hoteles tenían una ventaja de 23,7 euros (74,2 frente a 50,5) mientras que ahora son sólo 3,2 euros (119,9 frente a 116,7).

En Barcelona se ha pasado de una ventaja de los hoteles de 18 euros (107,8 frente a 89,8) en 2018 a que en 2024 los hoteles tenga un RevPAR 43,8 euros inferior que los apartamentos (166,4 frente a 210,2). Los hoteles en Madrid aún aguantan. En 2018 tenían una ventaja de 21,4 euros frente a los apartamentos (81,7 frente 60,3) y seis años después es de 12,6 euros (124,6 frente 112).

Diferente ciudad, diferente política

Claramente, esta expansión de los pisos turísticos, que se ha traducido también en diferentes polémicas por parte del sector hotelero y social, ha generado una serie de medidas y normativas restrictivas, pero dispares dependiendo de la ciudad y, sobre todo, de quién se ponga el mando.

En Barcelona, el actual alcalde, Jaume Collboni, ha anunciado que a partir de noviembre de 2028, se revocarán las licencias de los 10.101 inmuebles turísticos legales, convirtiéndolos en viviendas residenciales. Este enfoque restrictivo comenzó durante el mandato de Ada Colau y ha contribuido a la reducción de pisos turísticos en la ciudad, pero logrando el efecto contrario, ya que es la única ciudad dónde el RevPar es más alto que los hoteles.

Si se observa la capital española, el alcalde José Luis Martínez Almeida ha implementado una normativa que prohibirá el uso turístico en viviendas de protección pública y en aquellos inmuebles donde las normativas comunitarias lo prohíban expresamente. A pesar de estas medidas, los pisos turísticos en Madrid continúan cerrando la brecha con los hoteles y amenazan igualmente su posición, aunque la demanda haya caído en el último periodo.

Por lo que respecta a Málaga, la Junta de Andalucía quiere tramitar la baja de hasta 1.120 viviendas turísticas aunque el movimiento más contundente, por ahora, ha sido en la Comunidad Valenciana, dónde se ha aprobado una normativa que obliga a los propietarios a renovar los permisos cada cinco años.