El Gobierno se verá obligado a cambiar la Ley de Vivienda para imponer al PP la normativa en sus comunidades

La nueva ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, tendrá que lidiar con la herencia envenenada que recibe de la anterior propietaria de la cartera, Raquel Sánchez. Una Ley de Vivienda que no implementan muchas regiones de España —las gobernadas por el Partido Popular—, y un giro en la modalidad de arrendamientos dejan el grueso de la norma en papel mojado.

La Ley de Vivienda tiene 5 meses de vida, y ya necesita cambios de manera urgente. El gran problema en estos momentos es que las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular se niegan a aplicar el artículo de la norma que aborda la tensión de precios de algunas zonas para capar el aumento de precios. 

Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Cantabria, Aragón, Baleares, Extremadura, Murcia y La Rioja ya han manifestado su intención de ignorar la ley. Y no solo eso. A falta de terminar la elaboración del Índice de Precios de Referencia —otro problema añadido por su complejidad en la puesta en marcha—, también han señalado que no lo aplicarán. 

Fuentes del sector consultadas por ECONOMÍA DIGITAL dejan claro que la norma carece de sentido si no se aplica por igual en toda España. Esto, además, provocaría que los inversores cambien sus objetivos en función de quiénes lo aplican y quiénes no lo hacen. 

La única manera de revertir la situación sería cambiar la norma de tal modo que el Gobierno central pudiera obligar a las comunidades autónomas a aplicar la Ley de Vivienda. Esto tendría una consecuencia inmediata: una lluvia de recursos ante el Tribunal Constitucional por entender que estas normativas son de competencia regional. 

Problemas en el camino 

El otro gran problema que ha surgido con la Ley de Vivienda es que los arrendadores eligen otros modelos para alquilar las viviendas y esquivar la norma. 

«El intervencionismo ha provocado la huida de la oferta porque los propietarios no están dispuestos a ser los garantes de un derecho que corresponde a las administraciones públicas», asegura el director de Estudios de Pisos.com, Ferrán Font. 

Además de la fuga de producto particular, la regulación desincentiva la entrada de inversores. «Ambos motores del alquiler, tanto el pequeño propietario como el gran tenedor, recurren a segmentos de arrendamiento (turístico, pisos compartidos, ‘flex living’…) donde sus cálculos de rentabilidad no estén sometidos a medidas que solo buscan votos, no soluciones», añade Font. 

Los datos son muy elocuentes: se ha producido un incremento del 39% de los alquileres de temporada durante el tercer trimestre del año. Esta modalidad de alojamiento ya representa el 10% de todas las viviendas que hay en el mercado. Además, las viviendas en alquiler permanente se han reducido un 1%, y acumulan una caída interanual del 12%. 

Es decir, como este tipo de viviendas quedan fuera del ojo de la Ley de Vivienda, los arrendadores han tomado posición. Los alquileres de temporada se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Sirven de alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto (por lo general, inferior al año) y se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda. Por eso, si la ley no cambia, esto se perpetuará. 

Por si no fueran suficientes estas cuestiones, los métodos de pago también se han convertido en un problema. Algunas voces del sector aseguran que es ilegal la obligación de tener que pagar por transferencia bancaria.

Este punto de la normativa de vivienda confronta de forma directa con otra ley de mayo 2022, la reforma de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, en la cual, se garantizaba el derecho a pagar en efectivo. 

Unas cifras que no acompañan

Por lo que respecta a las cifras del sector, por el momento arrojan bastante incertidumbre. Los precios de la vivienda han esquivado la corrección que muchos pensaban que iba a producirse dado el retroceso arrojado por las operaciones y los préstamos.  

2023 ha mantenido los valores conforme a un ritmo de avance moderado. La subida de tipos ha pasado de largo por los mercados más consolidados, donde la demanda sigue fuerte y las nuevas promociones cuelgan el cartel de vendido enseguida.  

La segunda mano no se quedará atrás, con un repunte interanual a finales de año de alrededor del 6%. En 2024, la curva ascendente será menos pronunciada, con un repunte del 1%-2%. «Las bajadas significativas no van a llegar, y más con el recorrido al alza de los tipos estancado», argumenta Font.  

La estabilidad de los mercados de primera línea se contrapone al posible declive en otras localizaciones secundarias: «La tendencia de la demanda hacia la concentración urbana mantendrá el pulso en las principales capitales, donde solo las viviendas que den de lado a la rehabilitación podrían ajustarse», estima el experto. 

De igual modo, las compraventas marcaron la única tasa interanual positiva en enero (6,6%) para después encarar retrocesos de incluso dos dígitos en julio (-10,5%) y agosto (-14,4%). La cantidad media de viviendas que se están vendido cada mes está lejos de las casi 54.000 de 2022.  

De continuar este ritmo, el año cerraría con unas 580.000-585.000 compraventas, alrededor de un -10% menos.  «Tenemos que huir de mensajes alarmistas y asumir que las condiciones de compra el año pasado eran más atractivas, por lo que el ajuste de 2023 hay que entenderlo como una vuelta a la normalidad, no como un desplome».