Las 10 claves del ‘banco malo’

El Gobierno anunció el pasado miércoles que el banco malo empezaba a rodar en España. Desde entonces, los detalles de cómo será la futura entidad que se quedará todos los activos tóxicos de la banca se han ido conociendo a cuentagotas por varios interlocutores. Aunque el esquema final no se conocerá hasta el 16 de noviembre, cuando el Consejo de Ministros le dé luz verde.

1) ¿Qué es el ‘banco malo’?

El banco malo será una sociedad que se quedará con los activos tóxicos de la banca española. Es decir, aquellos que están relacionados con la construcción y cuyo valor cayó en picado tras la explosión de la burbuja inmobiliaria. Pero la depreciación no salió a la luz hasta que las pruebas de solvencia (stress tests) y las sucesivas modificaciones legales del sector les obligó. Este hecho mermó los resultados de las entidades, en algunas ocasiones hasta límites insostenibles como Bankia, CatalunyaCaixa o Novagalicia Banco y provocó su nacionalización. El Fondo de Reestructuración Bancaria Ordenada (Frob) entró en el capital y tendrá que subastarlas, como ya hizo con la CAM o Unnim.

El Gobierno ha bautizado el banco malo como Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sareb.

2) ¿Cuándo estará en marcha?

Se dará luz verde al Sareb en el Consejo de Ministros del 16 de noviembre, aunque no se creará de forma oficial hasta el 1 de diciembre. En ese momento se conocerá quién participa en el capital, ya que en el diseño que el presidente del Gobierno, Marino Rajoy, pactó con Bruselas se estipuló que el Frob controlaría un máximo del 49% de la sociedad. El capital privado tiene que ser mayoritario para evitar que los activos se consoliden como deuda pública.

El Ejecutivo ya ha iniciado las conversaciones con entidades privadas. Intenta captar la participación de las saneadas (los denominados bancos 0 tras el el informe de Oliver Wyman, OW) e incluso abre la puerta a otros participantes, según fuentes conocedoras del proceso. ¿Es casual que los primeros pasos del Sareb coincidan con el paso por Madrid del presidente y consejero delegado de American International Group (AIG), Robert H. Benmosche? Los rumores en la capital dicen que el alto ejecutivo no se limitó a pronunciar una conferencia en BrokerdLind, la mayor red de corredores de seguros, el pasado viernes.

Las inmobiliarias también quieren participar en la gestión. Piden voz tanto a la hora de organizar los activos, antes de subastarlos, como para diseñar las estrategias de comercialización. Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman ya aseguró a principios de octubre que una de las claves del éxito del banco malo es que “se puedan crear filiales de gestión, fragmentadas según la tipología de la demanda”. Es decir, que los activos se vendan agrupados, siguiendo el mercado y las necesidades sociales.

3) ¿Quién vende activos?

Traspasarán los activos más problemáticos de sus balances todas aquellas entidades en España que no los puedan vender a precio de mercado. Las primeras en hacerlo —desde esta misma semana— serán las entidades que han sido rescatadas por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa y Novagalicia Banco). Se espera que le sigan los bancos que el informe de Oliver Wyman constató que tendrían problemas de capital en un escenario adverso. Básicamente, BMN y Liberbank, ya que BBVA, Ibercaja y Caja 3 movieron ficha para solucionar sus problemas de capital.

Estos paquetes de inmuebles no se comercializarán directamente a pequeños inversores. El Frob espera colocarlos a grupos que, a su vez, vendan a los detallistas. Aunque la estrategia de comercialización aún se tiene que concretar.

4) ¿Cuántos tipos de activos tendrá?

El director del Frob, Antonio Carrascosa, detalló la semana pasada en una conferencia en el Barcelona Meeting Point (BMP) que el Sareb gestionará todos los activos afectados “por el estallido de la burbuja inmobiliaria”. El banco malo de España tendrá los préstamos hipotecarios que las entidades habían concedido a los promotores, suelo, viviendas a medio construir e inmuebles terminados. Además, ha planteado una “cláusula excepcional” para que también se puedan traspasar “préstamos a pymes, empresas e hipotecas a minoristas si hay un deterioro importante de estas carteras” en las entidades, reconoció el directivo.

5) ¿A qué precio?

Carrascosa afirma que esta semana anunciarán los precios de transferencia y que serán “muy conservadores”. El análisis del informe que Wyman hizo de los préstamos en el escenario base, sin elementos que distorsionen la economía, determinará de entrada el precio de traspaso. A este, se le aplica un descuento adicional según el valor bruto del préstamo en los libros bancarios.

En el caso de los inmuebles (acabados de construir o no) y el suelo, el director del Frob anunció que se usa como punto de partida el precio del informe de tasación que aportará la propia entidad que traspase el activo. Le aplicarán un primer ajuste teniendo en cuenta la depreciación media de activos similares desde la fecha del análisis. También valorarán la evolución prevista del valor del inmueble hasta 2014 por el test de OW. En este caso, con el escenario del estudio estresado como base. No es la única información de la consultora que tiene en cuenta el regulador, ya que también usa la tasación genérica que hizo en verano para determinar cuánto vale un activo. Sobre este valor final, el Frob aplicará un nuevo recorte medio cuyo porcentaje hará público esta semana.

Carrascosa reconoce que será un precio “muy próximo” a la valoración que OW hizo del tocho español en un contexto económico adverso.

Los portavoces de los bancos malos creados por las entidades saneadas de España han destacado que el precio de transferencia será básico para el futuro de todo el sector. El economista jefe de La Caixa, Jordi Gual, pidió el viernes en el BMP que “no se hagan tonterías en la creación del banco malo y que se transfieran los activos al precio justo para conseguir equilibrio en el sector”.

6) ¿Qué pasará con las participaciones en sociedades inmobiliarias?

El director del Frob detalló que las mayoritarias se traspasarán al Sareb, “por ello se ha acordado con Bruselas un plazo mayor de transferencia”. El tiempo extra que obtenga se usará para hacer una due-dilligence para valorar exactamente quién participó en la sociedad y con qué porcentaje. Una tarea muy compleja que no será inmediata.

7) ¿Cuánto tiempo tiene para sacar los activos al mercado?

El Sareb nace con 15 años de vida, cinco más que el banco malo de Irlanda, el National Asset Management Agency (Nama). Un margen de tiempo que le permitirá sacar al mercado, de entrada, los activos que se puedan colocar de forma más sencilla –las viviendas terminadas en ciudades– y esperar a que el sector se recupere para colocar los más complicados.

El director del Frob ha dejado claro que no se les caerán los anillos si algunas promociones a medio construir tienen que ir al suelo. Una opción que se reserva en los casos en que sea más viable vender el terreno que el inmueble inacabado. Incluso ha reconocido que la viabilidad de algunos activos es muy compleja porque no existen, por el momento, compradores potenciales.

8) ¿Recuperará la inversión el Sareb?

El objetivo del banco malo de España es liquidar los activos con rentabilidad, aunque desde el Frob han reconocido que a lo largo de la operación podrían perder dinero. La gran baza en este sentido es el tiempo, según los expertos consultados por Economía Digital. No esperan que el sector inmobiliario se recupere a corto plazo, pero afirman que en 15 años la actividad se dinamizará y que el valor de ciertos activos se recuperará. Hecho que podría compensar el balance si se valora a largo plazo.

9) ¿Dinamizará el sector?

Carrascosa fue muy taxativo en este sentido en su discurso en el BMP: “Nuestro objetivo no es que se recupere el sector, queremos que el crédito fluya de nuevo”. Prevé que con el traspaso de activos tóxicos, los bancos se liberen “de ese tapón” que les impide dar crédito. Aunque el director del Frob reconoce que no será un efecto inmediato. “El banco malo no será la panacea”, declaró.

El responsable de Aguirre Newman, Ángel Serrano, asegura que la demanda interna sólo se recuperará si hay una cierta mejora de la economía, el mismo círculo vicioso que intenta romper el banco malo. Aunque el ejemplo del Nama sirve para demostrar que el éxito, en este sentido, es lento. La entidad irlandesa ha conseguido vender los activos que le traspasaron fuera del país de forma relativamente sencilla, pero encontró a los inversores potenciales absolutamente cerrados a la hora de colocar el resto de carteras. El portavoz de BBVA Real State, Ignacio Sanmartín, culpó a la estructura del Nama de su fracaso en una intervención en el BMP el pasado viernes.

Serrano afirma que el Sareb tendría que impulsar el mercado de alquiler y prestar un servicio social. De hecho, algunos ayuntamientos ya han reclamado que los activos tóxicos reviertan en los municipios para que los puedan convertir en vivienda pública. La decisión en este sentido aún está en el aire.

10) ¿Competirá con el resto de ‘bancos malos’ que han creado algunas entidades?

Los portavoces de las entidades tienen más reparos en la estructura del Sareb y el diseño de los paquetes que se comercializarán que por la competencia directa de activos en el mercado. Sanmartín explicó el viernes en Barcelona que si los precios finales de los activos son muy bajos “contaminarán a los buenos” y repercutirá de forma negativa al sistema financiero español, que ya está en horas bajas. Pero tampoco pueden ser demasiado altos si se quieren colocar.

De nuevo, el tiempo de vida del Sareb parece la solución a este problema. El consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, Eduard Mendiluce, pidió en el BMP que el banco malo no iniciara una estrategia de venta agresiva hasta que las entidades del grupo 0 hubieran vaciado sus carteras inmobiliarias. Espera que esto pase en dos años, tiempo que el Sareb podía aprovechar para poner en marcha toda su estructura de gestión, que será compleja.