El mercado de la vivienda no toca techo: compras, hipotecas y precios al alza, azuzados por el BCE

La crisis en el acceso a la vivienda no impide que el mercado esté en plena ebullición. Todo lo contrario: la concesión de préstamos hipotecarios sigue creciendo, las compras no se frenan y los precios del metro cuadrado no parecen encontrar un techo. Y la previsión de los analistas es que, con los últimos movimientos del Banco Central Europeo (BCE), la demanda se caliente todavía más.

Los últimos datos de compraventa de viviendas y de hipotecas publicados por el INE, del mes de agosto, muestran que ni siquiera en verano se tomó un descanso el apetito inmobiliario. Se registraron 49.453 compras de vivienda, un 0,9% más que en el mismo mes del año pasado, y se concedieron un 8,8% más de préstamos para la adquisición de una casa: 30.676, en total.

El mercado mantiene el pulso con respecto a un año anterior, si comparamos los datos acumulados. En lo que va de año se han establecido 405.978 compraventas de vivienda y se han formalizado 260.174 hipotecas, cifras muy similares a las de hace un año que muestran que, a pesar del tono contractivo de la política monetaria, el interés por adquirir una casa sigue latente.

«Sobredimensión» en el mercado de vivienda

La mejora de las condiciones hipotecarias, las políticas de avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial o la mejor situación económica anticipan, para los expertos, la llegada de un nuevo ciclo de compras en esta segunda mitad del año, dejando el total de compraventas en el entorno de las 560.000, uno de los mayores datos desde 2007.

De hecho, Fotocasa advierte de que un 19% de compradores han paralizado el proceso de búsqueda a la espera de una mejor oportunidad y un 21% están dispuestos a volver al mercado en cuanto el BCE rebaje el precio del dinero, decisiones que ya anticipa el mercado, como muestran las continuas caídas en el Euríbor, el índice de referencia.

«Todo ello, fomentará una sobredimensión de la demanda de compra, que pondrá más presión sobre la oferta, por lo que la tendencia del precio de la vivienda seguirá al alza durante 2024. Probablemente la reducción de los tipos provocará indirectamente un nuevo aumento en los precios de la vivienda al atraer más demanda de compra al mercado», advierte la directora de Estudios del portal, María Matos.

En niveles de la burbuja inmobiliaria

El hecho de que la demanda se mantenga estable y la oferta siga siendo raquítica es el problema clave que explica, para los economistas, la situación del mercado de la vivienda. Solución, coinciden muchos: construir más. El problema es que la demanda no entiende de plazos y la puesta en marcha de las viviendas se demorará durante varios años.

Según un reciente informe del Banco de España, la compraventa de viviendas ha recuperado tras la pandemia un ritmo que no se veía desde el boom inmobiliario a principios de los 2000. Entre 2021 y 2023 la media de compraventas fue de 675.000 unidades, con meses donde se superaban las 50.000 operaciones. Lejos de las 885.000 compraventas anuales de media entre 2004 y 2007, pero también por encima de la media del último ciclo expansivo antes de la pandemia: 485.000 viviendas anuales entre 2014 y 2019.

Pero, a diferencia de la época de la burbuja, el mayor número de compraventas se está produciendo en el mercado de segunda mano. Porque no hay oferta de vivienda que supla la demanda existente. «Este predominio de la vivienda usada desde 2013 se debe, en un primer momento, a la absorción de un importante stock de vivienda sin vender tras el estallido de la crisis económica e inmobiliaria iniciada en 2008 y, posteriormente, a la contenida producción de vivienda nueva durante la última década», constata el informe.

Este ritmo está provocando que el precio del suelo no deje de crecer. De acuerdo con los últimos datos de Idealista, el precio medio del m2 alcanzó los 2.182 euros en septiembre, siendo Castilla-La Mancha (936 €/m2) la región más barata donde comprar, y Baleares, con diferencia, la más cara (4.561 €/m2).

No obstante, si bien los precios nominales ya han superado el máximo de 2007, como constata el Banco de España en su informe, en términos reales -es decir, descontada la subida acumulada de los precios- todavía se encuentran un 25% de los niveles del tercer trimestre de 2007.