Las siete preguntas más importantes del índice de alquileres

Desde hace quince días, Cataluña ha implementado el índice estatal diseñado para controlar el precio de los alquileres, generando incertidumbre sobre su eficacia y la interpretación de conceptos clave, como el de «gran tenedor».

Estos son algunos de los principales interrogantes al respecto que plantea EFE, y sus respuestas para aclarar todas las dudas.

¿El nuevo índice alcanza a todas las viviendas de alquiler?

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) expresan su preocupación por las lagunas percibidas entre los inquilinos, muchos de los cuales creen que el índice debe aplicarse universalmente.

La medida, prevista en la Ley de Vivienda del Gobierno, se aplica en zonas declaradas de mercado tensionado en dos ámbitos principales: a las viviendas propiedad de entidades jurídicas o físicas con cinco o más inmuebles, consideradas «grandes tenedores», y a las viviendas que entran al mercado por primera vez en los últimos cinco años (también a pequeños propietarios).

No se aplica a viviendas de más de 150 m2 (útiles) o menos de 30 m2, ni en áreas donde no hay datos suficientes para elaborar el índice.

¿Quién es considerado un «gran tenedor»?

Hay dudas sobre si es necesario ser el propietario absoluto de una propiedad para ser considerado un «gran tenedor».

Los API argumentan que, en casos de propiedad compartida, debería tenerse en cuenta solo el porcentaje de propiedad. Sin embargo, la Generalitat sostiene lo contrario, afirmando que alguien es propietario independientemente de si posee el 50 % o el 25 %.

Según los criterios judiciales, un gran tenedor posee diez o más inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados para uso residencial. En caso de propiedad compartida, se debe calcular teniendo en cuenta las partes alícuotas.

¿Cómo podemos identificar si un piso pertenece a un gran tenedor?

Actualmente no hay un registro de grandes tenedores en Cataluña. La Generalitat está trabajando en la creación de uno, pero su realización antes de las elecciones autonómicas del 12 de mayo parece improbable.

Actualmente, la única forma de saber si un propietario es un gran tenedor es consultando directamente el Registro de la Propiedad, lo que implica costos adicionales.

¿El índice se aplica en toda Cataluña?

No, el índice se aplica solo en los 140 municipios designados como zonas de mercado tensionado por la Generalitat, que comprenden el 80 % de la población catalana. Estos municipios incluyen el área metropolitana de Barcelona y las capitales de provincia o comarca, donde el alquiler representa más del 30 % de los ingresos familiares.

¿Cuál será la reducción en los alquileres?

La disminución de los alquileres es una incógnita. Aunque se espera una caída media del 20 % en las rentas según los API, con una dispersión que puede variar entre el 4 % y el 40 %, la Generalitat estima que el 36 % de las viviendas verán reducciones y que las rentas disminuirán en promedio un 3,5 %.

¿Cómo se garantiza que los alquileres se ajusten al índice?

La ley que establece el índice no incluye sanciones específicas. Aunque se exige informar sobre el precio de referencia y el contrato anterior, no se detalla un régimen sancionador.

La Generalitat está considerando el uso del Código de Consumo para castigar los incumplimientos, y los inquilinos pueden recurrir a los tribunales por irregularidades.

¿Cuántas viviendas pertenecen a grandes tenedores?

La Generalitat estima que el 12 % de las viviendas en Cataluña son de grandes tenedores. En Barcelona, solo el 40 % de los pisos deberían reducir el alquiler, según sus cálculos.

Según el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, el 84 % de los propietarios de la ciudad tienen una sola vivienda, mientras que los propietarios de cinco o más viviendas representan el 2,2 % de los titulares y poseen el 23,2 % del parque de viviendas.