Torpedo en la línea de flotación de Sareb

¿Y ahora qué hacemos? Se preguntaban esta semana, a la vuelta del madrileño puente festivo de San Isidro, los responsables de Sareb, tras recibir la circular del Banco de España que les obliga a actualizar de nuevo el valor de sus activos inmobiliarios.

El enésimo y costoso flamante plan de negocio que KPMG había elaborado para este ejercicio ya no vale. Hay que hacer otro. “Es el argumento más sólido que tenemos”, comentaba hace unas semanas, en una comparecencia parlamentaria, Belén Romana, la presidenta del banco malo.

Ya no hay argumento. El supervisor le viene a decir a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) que la due dilligence realizada hace unos meses para realizar la valoración de los activos ya debe ser revisada, con nuevas tasaciones. Y, si esos activos están sobrevalorados, obligar al banco malo a tener que aportar provisiones ante previsibles minusvalías.

Más de 300.000 activos

El asunto tiene su enjundia. Hablamos de retasar cerca de 100.000 activos inmobiliarios directos (76.000 viviendas vacías, 6.300 viviendas alquiladas y 14.900 suelos) y otros 215.000 que cuelgan como garantías colaterales de los préstamos.

Y lo debe hacer el banco malo, que preside Belén Romana, con cierta celeridad. Antes de que acabe el presente ejercicio, deberá haber realizado una valoración al menos de activos inmobiliarios y financieros contabilizados en 15.000 millones de euros, de otros 30.000 millones antes del 31 de diciembre de 2015, y, si resta algo, a lo largo de 2016.

Descuentos ajustados

Básicamente se trata de ver si, en este año y medio transcurrido desde la transferencia de activos desde las entidades nacionalizadas a la Sareb, el descuento aplicado sobre el valor bruto estuvo ajustado. En definitiva, saber si, tras los nuevos ajustes del mercado inmobiliario acometidos desde entonces, aquellos 50.000 millones pagados se quedaron cortos.

Ante la que se avecina, y curándose en salud, Sareb deja caer en su informe anual del ejercicio 2013 que los criterios de valoración de activos formulados por el Banco de España podrían “tener un impacto significativo en la estimación del eventual deterior de los activos”.

Primera provisión de 260 millones

Ya al finalizar el pasado ejercicio, el banco malo tuvo que efectuar una provisión de 260 millones de euros respecto a los activos financieros identificados como préstamos o créditos participativos. Tras un análisis detallado, los responsables de Sareb llegaron a la conclusión de que la recuperación de su valor contable iba a resultar remota, casi imposible, dada la “situación financiera muy comprometida” de las sociedades deudoras en las que se participa.

Si comparamos los descuentos aplicados por Sareb en la transferencia de activos cedentes y los comparamos con las coberturas sobre su exposición al ladrillo practicadas por las entidades financieras, se puede decir que, en cuanto a los activos inmobiliarios, guardan cierta similitud, con lo que la actual valoración neta de 11.000 millones de euros que contabiliza Sareb estaría ajustada con aquellos descuentos medios del 54%, 63% y 80% que, respectivamente, se hicieron por producto terminado, en curso y suelos.

Precios inflados

Surgen más dudas acerca del ajuste practicado en los activos financieros. Existe el temor de que en este caso, como ya ha sucedido con los préstamos participativos, los descuentos resultaran escasos, y las carteras crediticias fueran adquiridas por Sareb a precios inflados, superiores a los que se mueven en el mercado.

Por su volumen, el mayor desfase se puede dar con los préstamos asociados a los 60.000 inmuebles terminados (viviendas, en su mayoría). Se adquirieron por más de 21.000 millones de euros, con un descuento del 32% sobre el valor bruto. Si, como no resulta descabellado pensar, se aplica un 45% de rebaja o más, en línea con los montantes que están pagando los fondos oportunistas por algunos de estos paquetes crediticios, el valor contable de estos préstamos con vivienda terminada como colateral sería de unos 5.000 millones de euros menos.

Cualquiera que sea el montante final de las provisiones a aportar echaría por tierra el vigente plan de negocio que en 2014 preveía amortizar 3.000 millones de deuda gracias a un incremento de los ingresos.