Merlin cruza los dedos para que los tipos no agüen la fiesta

La socimi Merlin, ya presidida por Rodrigo Echenique –también vicepresidente del Banco Santander– y con su anterior presidente, Ismael Clemente, ejerciendo de vicepresidente y consejero delegado, presentará mañana martes las cuentas correspondientes al cierre del tercer trimestre, en las que todavía quedará al margen la aportación de Metrovacesa, pero sí la integración de Testa.

Unas cuentas que vendrán a poner de manifiesto la consecución de uno de los logros buscados por la socimi con estas operaciones corporativas, la de conseguir una brutal generación de caja derivada de las rentas recurrentes obtenidas por unos edificios alquilados al 95% de su capacidad.

Aumentos del 70% en ingresos y ebitda

De momento, solo con Testa, las cuentas, hasta septiembre, van a permitir que tanto los ingresos brutos como el ebitda de la socimi experimenten incrementos que, según los analistas del Banco Sabadell, estarían, en ambos casos, en torno al 70%, superando los 234 millones en el caso de las rentas y rozando el beneficio operativo los 205 millones.

A partir de ese ebitda, y gracias a los contenidos costes financieros, se barrunta una generación de caja superior a 142 millones de euros, casi un 30% que la declarada en septiembre de 2015. Unos parámetros que dejarán el beneficio de la socimi en unos 320 millones de euros, que pondrán sobre la pista de lo que pueden arrojar los resultados anuales, ya con aportación de los activos de Metrovacesa.

Unos 570 millones de beneficio a final de 2016

En su estimación, los analistas del Banco Sabadell dejarían las rentas brutas, de unos 450 millones de euros, en un neto de 314 millones euros, un 46,5% por encima de los 215 millones de beneficios logrados en 2015.

Tras restar los costes corrientes, quedaría un ebitda de 273 millones, incrementado en un 69% y un beneficio final cercano a los 570 millones, no equiparable con los apenas 50 de un año, amortiguados por la compra de Testa a Sacyr.

Cinco puntos menos de ratio deuda/ebitda

Otra consecuencia de la integración de Metrovacesa en Merlin será la reducción de la ratio entre el ebitda y la deuda financiera, que pasará de 16 a 11 puntos, en parte provocada por la optimización de la nueva estructura de capital, derivada de la emisión de bonos por 800 millones, con la que Merlin ha amortizado el préstamo puente suscrito en abril por Metrovacesa por 500 millones de euros, en mejores condiciones que las previstas inicialmente.

Con esta financiación, Merlin alarga el periodo medio de vencimiento de su deuda hasta casi siete años –uno más–, eleva al 92% el endeudamiento a tipo fijo y sitúa el coste medio de este apalancamiento en el 2,28%.

Blindaje ante subida de tipos 

Un nuevo esquema que servirá para reducir significativamente los vencimientos en los próximos cinco años y con una exposición a futuras subidas de tipos inferior al 10% de la deuda.

Extremo que refrendan los analistas al estimar que el diferencial crediticio (spread) entre el retorno del 5% de la cartera de Merlin y el 1,2% de rentabilidad que ofrece el bono español a 10 años es lo suficientemente alto como para aguantar repuntes en los tipos de interés sin sufrir variaciones en la tasación de la cartera.