Málaga prohíbe nuevas viviendas turísticas en 43 barrios del parque residencial

El Ayuntamiento de Málaga ha puesto en marcha una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el objetivo de limitar la expansión de nuevas viviendas turísticas en varias zonas de la ciudad. En concreto, la medida afectará a más de 40 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8% del total del parque residencial.

Málaga sigue así los pasos de otros ayuntamientos como el de Sevilla, que ya anunciaron medidas especiales para tratar de mitigar el crecimiento de los pisos turísticos. En este caso, la normativa recoge que los barrios hispalenses no podrán acoger más de un 10% de viviendas de uso turístico (VUT).

La nueva norma establece que en 43 barrios no se podrán registrar nuevas viviendas turísticas. En otros 328 barrios, solo podrán habilitarse viviendas turísticas si cuentan con entrada y servicios independientes. Los restantes 46 barrios no son considerados residenciales según los criterios establecidos en la normativa.

Carmen Casero, concejala de Urbanismo, ha explicado que la propuesta ha sido aprobada inicialmente por el gobierno local, y que aún deberá ser ratificada en el Pleno municipal y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) para entrar en vigor de manera definitiva.

La modificación del PGOU sigue los lineamientos del decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, que permite a los ayuntamientos establecer restricciones en la implantación de viviendas turísticas por razones de interés general.

Las nuevas normas del PGOU

La nueva disposición, que se integrará en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), establece un límite máximo de viviendas turísticas en función del número de viviendas familiares disponibles en cada barrio, con el objetivo de controlar la presión turística en las zonas más afectadas.

A partir de la entrada en vigor de esta modificación, solo se permitirán nuevas autorizaciones en los barrios donde el porcentaje de viviendas turísticas no supere el 8% del total del parque residencial. En aquellos barrios donde ya se ha alcanzado o superado este límite, no se concederán nuevas licencias.

El PGOU establece tres zonas diferenciadas en Málaga para aplicar estas normativas. La zona de decrecimiento, que incluye 43 barrios como el Centro Histórico, La Merced y Capuchinos, agrupa aquellos donde las viviendas turísticas superan el 8% del total de viviendas. En estos barrios, no se permitirán más viviendas turísticas.

La zona de crecimiento acotado, que incluye barrios como Huelin y Mármoles, está formada por aquellos donde el porcentaje de viviendas turísticas se sitúa entre el 4,53% y el 8%. En estas zonas, se podrán otorgar nuevas licencias hasta alcanzar el límite del 8%, pero solo si las viviendas cuentan con entrada y servicios independientes.

Finalmente, la zona de crecimiento agrupa los barrios con menos del 4,53% de viviendas turísticas registradas, donde se permitirá la inscripción de nuevas viviendas con ciertas condiciones. Esta zona incluye 296 barrios donde la presión turística es menor, y se busca un desarrollo controlado.

El Ayuntamiento revisará estas cifras anualmente tras la entrada en vigor de la modificación, con una revisión completa cada cuatro años.

El impacto de las viviendas turísticas en Málaga

Un estudio realizado en Málaga ha analizado el impacto que las viviendas de uso turístico (VUT) está teniendo en los barrios de la ciudad, con especial enfoque en su efecto sobre el acceso a la vivienda y la presión sobre el mercado inmobiliario. Este informe establece una zonificación de los 417 barrios de la ciudad y propone un número máximo de VUT en cada uno de ellos.

Además se ha revelado que, de las 11.559 viviendas turísticas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía, 7.035 operan activamente a través de plataformas online. Estas viviendas representan casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico de Málaga, con una concentración notable en cuatro distritos, principalmente en el Distrito Centro, que alberga el 65% de estas propiedades.

Entre 2016 y 2024, el número de viviendas turísticas ha crecido considerablemente en las zonas con mayor presión residencial y turística. Según el informe, las VUT generan una rentabilidad económica mayor que el alquiler convencional, lo que ha llevado a una disminución del número de residentes en los barrios más afectados, o a un menor crecimiento de los mismos. Además, los precios del alquiler son significativamente más altos en las áreas con una mayor concentración de VUT.

El documento también subraya que, en las zonas más tensionadas, el número de VUT ya ha superado los niveles previos a la pandemia. Esto ha provocado que muchas de estas viviendas se ubiquen en lo que antes eran viviendas principales, reduciendo así la oferta disponible para los residentes permanentes. La situación ha complicado aún más el acceso a la vivienda en las áreas donde la presencia de viviendas turísticas es más elevada.