Ley de Vivienda: el Gobierno interviene el alquiler y prohíbe subidas por encima del IPC

La guinda a la legislatura del primer Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos, apoyado por los socios de ERC y Bildu, principalmente, ya se ha conseguido: el Gobierno aprobará una Ley de Vivienda que, principalmente, topa las subidas a los alquileres. Para evitar aumentos descontrolados: durante el 2023 se aplicará el limite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

También se rebaja la definición de “gran tenedor”, que podrán ser tanto personas físicas como jurídicas, de 10 a 5 inmuebles. Las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar la condición de “Gran Tenedor” de los 10 inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los 5 inmuebles que finalmente se incluirán en la Ley.

Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control. La declaración de áreas tensionadas se hará cuando se cumpla una de las dos
condiciones que la Ley establece: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área
tensionada. Será a propuesta de las comunidades autónomas, por lo que sólo se aplicará en aquellas que lo soliciten. Así, la Comunidad de Madrid, por ejemplo, ya ha anunciado que no lo hará.

Zonas tensionadas

Se trata de dos modificaciones de gran calado que facilitarán ampliar el alcance de las zonas tensionadas, ya que bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones para ello, en vez de ambas como establecía el proyecto del Gobierno, y además se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas
tensionadas.

Así, en los contratos vigentes, serán regulados todos los alquileres en áreas tensionadas en todos los casos. Los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Beneficios fiscales

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

También se establecen una serie de incentivos y beneficios fiscales para posibilitar que los pequeños propietarios mantengan o bajen los precios del alquiler. La norma recoge un sistema de bonificaciones fiscales del IRPF: del 90% si se rebaja la renta un cinco por ciento; del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años; del 60% si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50%.

Tope a los precios

«Si topáramos al 2, 3 porciento podría darse que la subida de los alquileres pudiera ser superior a la subida del IPC. No queremos que se dé este supuesto. Esta ley rompe con el paradigma de que la vivienda es más un bien patrimonial o de consumo que un derecho. Queda camino por recorrer», ha valorado en rueda de prensa el portavoz de Bildu, Oskar Matute.

En aquellas zonas declaradas tensionadas y dentro del periodo de vigencia de la declaración, las pequeños tenedores que alquilen un piso no podrán subir los precios al realizar un nuevo contrato, exceptuando la actualización establecida (un 2% en 2023; un 3% en 2024; y lo que establezca después el índice). El texto recoge la salvedad de un incremento de hasta el 10% en el caso de que se habilite la vivienda con un gasto de al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble.

Gastos de inmobiliaria, a cargo del arrendador

La norma incluirá que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador. Es decir, que aquellos que estén buscando un piso en alquiler no tendrán que pagar la cuantía habitual de un mes de alquiler que solicita la inmobiliaria. Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos.

Del mismo modo, el acuerdo incorpora medidas de protección frente a los desahucios. Por un lado, se prohíben los lanzamientos sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimiento de desahucios, así como se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales.

Protagonismo y satisfacción de ERC y Bildu

«Son muchas las medidas que hemos conseguido introducir en todos los ámbitos de ley», ha admitido Oskar Matute en rueda de prensa. «Positiva valoración, pero esta ley sigue adoleciendo de medidas más profundas y valientes, nos hubiera gustado llegar más allá, ser más audaces, pero nos hemos encontrado con una cerrazón del Gobierno en determinadas posiciones».

La diputada de ERC encargada de Vivienda, Pilar Vallugera, ha valorado que el acuerdo final «no se parece en absoluto lo que se pactó en el Consejo de Ministro que lo que hemos conseguido. Nuestra obsesión es que no fuera simplemente una declaración de principios sino que fuera tangible y efectiva la legislación», ha insistido. «Esta es una ley garantista no sólo para los arrendatarios, sino para la sociedad en su conjunto».

«El riesgo de que esta ley no se aplique no tiene que ver con los tiempos, porque da tiempo a hacerlo antes de las elecciones de mayo. El riesgo es el mismo que existe para otras leyes, que tiene que ver con determinadas herramientas del Poder Judicial, con vetos o recursos de inconstitucionalidad. Se lo hemos puesto bastante difícil para que prosperen los recursos», han creído los portavoces de ambos grupos.

Una negociación de ERC y Bildu con PSOE y Podemos, no con Yolanda Díaz

La negociación y el trabajo de más de un año sobre el texto hasta llegar a esta legislación consensuada en el trámite parlamentario tras haber salido del Consejo de Ministros en primera vuelta ha sido de los dos grupos, ERC y Bildu, con el Ministerio de Transportes (en manos del PSOE) y el de Derechos Sociales (de Podemos). «Esa ha sido la interlocución y no otra: los ministerios implicados», ha aclarado Matute ante las informaciones que implicaban a la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, en la negociación.

«Nosotros hemos interlocutado directamente con el MITMA y hemos informado periódicamente y puntualmente al ministerio de Derechos Sociales, porque tienen elementos que ver con su materia. Esos son los canales de información desde el día que empezamos a negociar hasta ayer», ha insistido. «No pongo en tela de juicio la voluntad determinación o incluso alegría que puedan sentir ni lo que ellos hayan hecho en sus respectivos espacios políticos. Pero nosotros hemos interlocutado con los ministerios».