El Banco de España alerta de que regular el alquiler reduce la oferta

El control de los precios del alquiler de la vivienda, una de las propuestas que quiere llevar a cabo Unidas Podemos, es efectivo a corto plazo, pero puede provocar a largo plazo una reducción de la oferta de pisos y el riesgo de la creación de guetos. Son algunas de las principales conclusiones del último estudio publicado por el Banco de España (BdE) en el que analiza la implementación de este tipo de políticas en economías avanzadas. 

El documento señala el incremento registrado en los últimos años en los precios de alquileres de viviendas. Un crecimiento «muy notable» en las áreas metropolitanas y que viene propiciado por el desajuste entre la oferta y la demanda, según señala el informe ‘La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional’. 

El BdE indica también que el alza de la demanda, muy superior al de la oferta, ha creado además una «escaez relativa» de vivienda, lo que habría ocasionado las significativas subidas de los precios. 

La medida de Unidas Podemos, recogida en el pacto de Gobierno con el PSOE, permitiría a los Ayuntamientos regular su propio mercado, siguiendo la tendencia que han mostrado ciudades como Londres, París o Berlín. Precisamente, la subida de los precios en la capital alemana reavivó el debate en el país sobre la aplicación de este tipo de políticas públicas, con varias manifestaciones de los ciudadanos berlineses que apoyaron la intervención estatal. 

La reducción de la oferta propiciaría una disminución de los gastos empleados en el mantenimiento de las viviendas

No obstante, el BdE señala que este tipo de medidas podría motivar la aparición de efectos adversos «potencialmente sifnificativos». «Especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados», señala. 

El organismo indica que la reducción de la oferta propiciaría también una disminución de los gastos empleados por los propietarios en el mantenimiento de las viviendas. Además, apunta que esta política podría segmentar el mercado de la vivienda, lo que daría lugar a la aparición de los denominados ‘guetos’, es decir, zonas aisladas de gran parte de los servicios públicos. 

Según el BdE, la segmentación de la población vendría marcada «según sus condiciones socieconómicas». «Reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados», apunta el informe. 

La «ventaja» y los «retos» de la regulación del alquiler

Asimismo, el BdE destaca una «ventaja» que se obtiene al regular el mercado del alquiler, la de «centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio». Y esta sería «la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales». 

También señala los «retos presupuestarios» a los que se enfrentaría la implementación de la medida. Por un lado, el coste. «La creación y el mantenimiento de un parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas».

La creación y el manteminiento de un parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas

Por otro, el diseño de los programas de alquier de vivienda, que deberían «desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios», así como «limitar los riesgos de la segmentación social» ante la «posible concentración de bolsas de exclusión social». Por último, «minimizar» el denominado ‘efecto expulsión’, esto es, que los «agentes privados» -los propietarios de las viviendas, en su mayoría fondos de inversión- no puedan acometer libremente desahucios, uno de los problemas que más ha llamado a la movilización social. 

Beneficios fiscales para aumentar la rentabilidad

«La política fiscal tiene capacidad para afectar al equlibrio del mercado a través de la modificación de los incentivos», señala el documento. El BdE señala que la introducción de beneficios fiscales -a los propietarios- incrementa la rentabilidad neta de la inversión, mientras que para aquellas personas que quieran alquilar una vivienda, los subsidios directos o deducciones fiscales que se les aplica «pretenden reducir la carga» que supone el alquiler en los hogares. 

El «riesgo» de los subsidios, señala el banco, reside que estos se trasladen a un incremento de los precios, lo que crea «una transferencia de recursos públicos hacia los propietarios». Esto tendría un «impacto potencialmente limitado» sobre las condiciones de accesibilidad. 

Sin embargo, BdE termina el documento apuntando que la efectividad de las medidas fiscales «más comunes» sobre el alquiler de viviendas es «aún escasa y poco concluyente».