El primer trimestre ata en corto la remontada del inmobiliario

Todo sugiere que 2017 será un buen año para la inversión inmobiliaria en España. Los datos conocidos del primer trimestre confirman la impresión preexistente y parece que se concretan las positivas sensaciones. No hay que olvidar que la riqueza inmobiliaria de los hogares es muy superior a la financiera, por lo que lo relativo a este mercado tiene gran trascendencia para la economía española.

Dentro del conjunto del sector, desde un punto de vista de análisis de la inversión, se suele hacer una división en cinco subsectores: locales y centros comerciales, oficinas, hoteles, residencial y logístico. Veamos de forma muy resumida cuales parecen ser las actuales tendencias.

Los locales y centros comerciales han sido los protagonistas durante los tres primeros meses del año, acaparando entre 1.300 y 1.500 millones de euros de inversión, según las diferentes fuentes consultadas. Otros dos sectores no residenciales que recibieron un alto volumen de inversión han sido el de oficinas y el hotelero. El primero ha recibido una cifra próxima a los 650 millones de euros en el primer cuarto del año.

Los locales y centros comerciales acaparan buena parte de la inversión inmobiliaria en lo que va de año

En cuanto al hotelero, y tras un 2016 excepcional, el primer trimestre confirma que la bonanza continúa y puede mantenerse en el conjunto del ejercicio. Diferentes expertos apuntan a que el volumen recibido ascendió – entre enero y marzo- a un total de 600/700 millones de euros. No hay que olvidar que el año pasado España registró su segundo mejor dato en inversión hotelera con 2.000 millones de euros, con Madrid a la cabeza con 574.

El crecimiento del turismo nacional e internacional favorece que en el presente ejercicio se mantenga la tónica positiva. Es muy destacable esta cifra, ya que si tenemos en cuenta que en los tres primeros meses de 2017 se ha logrado el 30%, todo apunta a que este año será también extraordinario para este segmento. En cuanto al sector residencial también la cifra de inversión ha sido elevada, estimándose un importe cercano a los 450 millones. Por último, el sector logístico alcanzó un registro de 250 millones de euros.

Estos datos evidencian que el mercado inmobiliario español sigue en el punto de mira de las firmas internacionales. Se estima que alrededor del 65% del capital invertido en el primer trimestre tuvo origen extranjero. Destacan los inversores estadounidenses, especialmente fondos de inversión muy activos en el comienzo del año, con cerca de un 30% del total. En un nivel similar se encuentran los inversores del Reino Unido y les siguen los franceses y alemanes.

Parece claro que España sigue estando en los planes de inversión de los grandes fondos internacionales, debido al amplio potencial de crecimiento que tienen actualmente las rentas. Por otro lado, la inversión nacional ha supuesto en torno al 35%, destacando el importante papel que están asumiendo las SOCIMIS, que copan alrededor del 20%.

El mercado inmobiliario español sigue en el punto de mira de las firmas internacionales

En lo tocante al sector residencial, se van confirmando las tendencias que comenzaron a apuntarse anteriormente. Una de ellas es el papel del comprador extranjero, que impulsa el mercado de las viviendas vacacionales, que vuelve a crecer con fuerza, tras una década de crisis. Así, las ventas de vivienda en costa se incrementan a un ritmo de dos dígitos impulsadas sobre todo por los no residentes, que en 2016 realizaron el 13,7% del total. Ello a pesar de que los británicos perdieron fuelle por la devaluación de la libra.

No obstante, la recuperación de este sector va por provincias. Aquellas con más stock de la época de la burbuja y que dependen del turismo nacional siguen rezagadas. En cambio, en otras ya vuelve a haber actividad promotora para acoger a más extranjeros que quieren tener su segunda vivienda en España.

Los británicos son los primeros compradores extranjeros de vivienda en España. El año pasado adquirieron cerca del 20% de las compras foráneas (Colegio de Registradores). Aunque supuso un crecimiento frente al año anterior, el sector advierte que las compras de ingleses llevan cuatro trimestres descendiendo. El año pasado los extranjeros compraron 55.512 viviendas en España, lo que supone un incremento del 18,8% respecto a 2015.

Las compras de ingleses, principales inversores extranjeros de vivienda en España, llevan cuatro trimestres cayendo

¿Qué se espera para 2017? Los agentes del mercado parecen coincidir en que será el año de la inversión. Es la clave que determinará si se consolida la tendencia y da paso a un sector profesionalizado y más parecido a los parámetros de esta actividad en los principales países de nuestro entorno. Las previsiones no pueden ser mejores, si bien también persisten ciertos riesgos e incertidumbres.

Desde el punto de vista coyuntural, los principales servicios de estudios esperan para este ejercicio un crecimiento económico más moderado que los anteriores, cuando el PIB creció por encima del 3%. Así, las estimaciones se sitúan en una horquilla que oscila entre el 2,5% de los más prudentes y el 2,8% del Banco de España.

El consenso sugiere que la inversión en vivienda aumente otro 3% este ejercicio y las compraventas lo hagan en torno a un 7%. Mientras se mantenga la mejora del empleo, prosiga el desendeudamiento de los hogares y se mantengan los costes de financiación, la recuperación inmobiliaria se afianzará, aunque marcada por la heterogeneidad geográfica. Madrid, buena parte del eje mediterráneo y los dos archipiélagos lideran la actividad, mientras en el interior los síntomas de recuperación del mercado inmobiliario son todavía testimoniales.

En el interior, los síntomas de recuperación del mercado inmobiliario son todavía testimoniales

En cuanto a los actores, se han producido modificaciones. En primer lugar, los nuevos agentes que participan en la actividad y por otra parte, la actitud de los compradores e inversores. El pinchazo de la burbuja dejó muy tocado al sector promotor y a un buen número de entidades financieras.

Consecuentemente, los bancos volvieron a convertirse en promotores por obligación, se creó la Sareb e irrumpieron los nuevos actores y una nueva regulación para las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI). A ellos se unieron las plataformas surgidas de las carteras inmobiliarias de los bancos que se dedican a promover y vender vivienda y a ofrecer servicios adicionales, tales como el mantenimiento de los edificios y la gestión de los alquileres.

Otro elemento diferente es que casi todos estos nuevos agentes tienen que operar mediante la entrada en su capital de fondos de inversión internacionales que vieron en el mercado de la vivienda español una oportunidad para comprar a precios bajos y perspectivas de buenas rentabilidades en plazos cortos. Por ello, los expertos esperan que durante 2017 el protagonismo de los fondos se incremente, sobre todo porque será una de las actividades donde puedan obtenerse rentabilidades de hasta el 10%.

Todo apunta a que seguirán invirtiendo en los próximos años en el mercado inmobiliario español. Por ello, la actual situación nos hace ser optimistas acerca del futuro del sector inmobiliario en España.