Poca oferta y mucha regulación: el precio de la vivienda subirá en 2023

Las malas noticias para los bolsillos de los españoles se acumulan. En mitad de una crisis energética y una inflación disparada, los precios de la vivienda tampoco darán un respiro. Así lo prevén los principales actores del sector inmobiliario que auguran subidas para lo que resta del año y para el próximo ejercicio. Moderada, eso sí, pero con los indicadores al alza. 

Una de las últimas en pronunciarse ha sido la compañía de intermediación inmobiliaria Donpiso. Estiman que el precio de la vivienda aumentará un 5% este año y un 3% en 2023. Y es que pese a la caída de la demanda, la escalada de los precios se debe a la falta de oferta en el mercado inmobiliario residencial español. Esta escasez se ha agudizado en los últimos meses por la lenta salida al mercado de promociones de vivienda y por los vaivenes regulatorios. 

 Así, el subdirector general de Donpiso, Emiliano Bermúdez, indica que “el precio de la vivienda es muy inelástico porque los vendedores son muy reacios a bajarlo”. “De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron dos años en empezar a bajar”, indica el experto. El directivo achaca la escalada de los precios a la falta de oferta en el mercado inmobiliario residencial español. 

Esta escasez se ha agudizado en los últimos meses por la lenta salida al mercado de promociones de vivienda y por los vaivenes regulatorios. Menos casas dentro de un mercado al que, además de familias y fondos, también están acudiendo los pequeños ahorradores. Eso sí, desde Donpiso se descarta que los inversores tengan un impacto en los precios de la vivienda. “Antes los inversores especulaban, pero ahora aportan un valor mediante mejoras y reformas en el inmueble. Este interés anima la salida al mercado de nuevos inmuebles”, asegura Bermúdez.  

El precio subirá, sí o sí 

Muchas voces en el sector tienen la misma visión. Es el caso de la división de análisis de Bankinter. La incertidumbre y la crisis energética pasarán factura al mercado de la vivienda en España en 2022 y 2023. El nuevo informe de estrategia elaborado por la entidad rebaja sus previsiones sobre el precio de la vivienda del 2% de subida estimado para este año al 1%, lo que significa que se incrementarán menos que la inflación. Para 2023 también prevé que el precio de la vivienda suba un moderado 1%, lo que supone una desaceleración del precio de las casas, tras el incremento del 6,4% de 2021. 

La buena noticia es que Bankinter sigue sin ver “señales de sobrecalentamiento” en los precios de la vivienda, tal y como se refleja en su último informe sobre el sector inmobiliario, ya que están “bien soportados” con tasas de esfuerzo todavía por debajo de la media histórica y equilibrio entre oferta y demanda. 

Ciudades que lo soportarán 

Pese a todo, el alza de los precios es una realidad. Por ejemplo, en el caso de Barcelona, y durante el último año, la vivienda usada ha crecido un 1,2% interanual. Así, en el mes de julio, alcanzó los 4.035 euros el metro cuadrado. En el caso de Madrid, ese porcentaje ha sido del 3,7%, para llegar a los 3.900 euros. Es decir, máximo histórico, según los datos de Idealista. 

Y el futuro augura que esta subida de precios continuará tanto en la Ciudad Condal como en la capital. “El mercado residencial en Barcelona capital comienza a mostrar signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente, esta última significativamente inferior”, afirma Pablo Pluvinet, delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación. 

Otra ‘piedra en el camino’ es la nueva ley urbanística vigente en Barcelona. La misma obliga a destinar el 30% de las viviendas construidas a protección oficial. Dicho de otra manera, una limitación para arrancar nuevas promociones. Eso desplazará la construcción de nuevas viviendas hacia poblaciones vecinas. 

“En Madrid capital se observa, en términos generales, un gran dinamismo de la demanda de uso residencial. Ello está propiciando una disminución acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios”, afirma Beatriz Ibernon, delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación. 

Así, en zonas con niveles de renta medio-alto ya se está produciendo alzas que han disparado los precios hasta niveles similares a los años previos a la crisis de 2008. En este contexto, son las viviendas de mayor superficie con espacios exteriores y/o terrazas (sobre todo áticos y bajos) las preferidas por los compradores.