Los fondos no paran de poner dinero en el inmobiliario español

La socimi Lar, participada mayoritariamente por cinco grandes fondos de inversión (Franklin, Pimco, Amerprise, Bestinver y Blackrock), repite la jugada. Amplía capital para comprar un activo y luego lo hipoteca para obtener financiación.

Lo hizo en 2015 y acaba de iniciar la operativa para volver a hacerlo con el anuncio de una nueva ampliación por un importe, con prima incluida, de 147 millones de euros.

El año pasado, el objetivo de la ampliación fue la compra del parque comercial y factory outlet Megapark, en el localidad vizcaína de Barakaldo, por el que finalmente la sociedad gestionada por los responsables de la inmobiliaria Lar pagó 170 millones por el 100% de Elisandra Spain VIII, la sociedad propietaria del activo, controlada por el fondo Oaktree.

Megapark, la mayor inversión

Hasta ahora, la mayor inversión acometida por la socimi. Un parque con 14 medianas, con una superficie bruta alquilable de 44.532 metros cuadrados y un centro comercial outlet, con 61 locales y 19.395 metros cuadrados. 

Todo salió redondo. La ampliación de casi 135 millones se cubrió sin mayores complicaciones, sin acudir al periodo de asignación discrecional de acciones, a pesar de que la prima, de 4,76 euros por acción, elevó el precio de la emisión a 6,76 euros. 

Sindicado de 97 millones

Y, tras cerrar la ampliación y comprar el complejo Megapark, Lar puso este activo como garantía para obtener financiación por 97 millones de euros con la firma, a finales del pasado mes de febrero, de un préstamo sindicado con Natixis, Crédit Agricole y el Banco Santander. A amortizar el principal, bajo la fórmula bullet, en 2023 y con pago periódico de intereses hasta entonces. 

Con esta operación, Lar situaba su deuda en 445 millones de euros, de los que 305 procedían de financiación bancaria y los restantes 140 millones de una emisión de bonos realizada en febrero de 2015, la primera lanzada en España por una socimi. 

40 millones a aportar por Franklin y Pimco

Ahora, Lar vuelve a pedir a esos fondos, tenedores conjuntos del 37% del capital de la socimi, que aporten lo que les corresponde en función de su participación. Unos 55 millones, de los que Franklin y Pimco, como máximos accionistas, con el 15% y el 12%, deberán poner 22 y 18 millones de euros, respectivamente. 

Hace un año, Lar no indicaba cuál sería el objetivo de los fondos a obtener con la ampliación –aunque se supo pocos días después–, algo que, ahora, se especifica claramente en el hecho relevante comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). 

Inversiones detectadas por 700 millones 

Se destinarán para comprar más activos, mejorar su cartera a través de la inversión en gastos de capital (capex) y financiar los costes operativos. En concreto, el importe de la ampliación se correspondería con los 145 millones de euros en los que Lar ha suscrito un acuerdo para comprar otro centro comercial en el norte de España, cuya ejecución está prevista para el cuarto trimestre de 2016. Además de este activo, la socimi ha identificado oportunidades en el mercado por unos 700 millones de euros. 

En esta ocasión, Lar ha mantenido en los dos euros el precio de las nuevas acciones y ha rebajado sustancialmente el coste de la prima de emisión, de los 4,76 euros fijados en la ampliación de hace un año a los 2,92 establecidos ahora.  

Activos valorados en 1.000 millones

Tras adquirir el pasado mes de junio el centro comercial Vistahermosa, en Alicante, por 42,5 millones, la cartera de activos de la socimi presidida por José Luis del Valle superaba los 1.000 millones de euros de valoración.

El 75% de ese portfolio lo acaparan trece superficies comerciales situadas en Madrid, Valencia, Sevilla, Alicante, Cantabria, Lugo, León, Vizcaya, Navarra, Guipúzcoa, Palencia, Albacete y Barcelona, un 15% se reparte en cuatro edificios de oficinas en Madrid y uno en Barcelona.

Los 120 millones restantes fueron invertidos en cuatro activos logísticos en Guadalajara y uno en Valencia y en un activo residencial en Madrid, la promoción de lujo prevista en la calle de Juan Bravo.