Nueva Ley de Vivienda: Estas son las novedades para propietarios e inquilinos

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes en segunda lectura el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda para su tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia en el Congreso, en donde el Gobierno tendrá que trabajar para recabar los apoyos suficientes para convalidar la ley.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha destacado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que la nueva ley «no va en contra de los propietarios, sino que va en contra de la especulación», algo a lo que se ha sumado, con un tono más crítico, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, y enfatizando que la ley «protege a los inquilinos, se lo pone fácil a los pequeños propietarios y exige responsabilidad a los grandes propietarios».

Finalmente la norma ha incluido una serie de «matices» para clarificar en el texto las competencias del Estado y las comunidades autónomas en materia de vivienda, en respuesta a las objeciones del informe crítico del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Tras ocho meses de retrasos y de discrepancias entre el PSOE y Podemos, la coalición acercó posturas ‘in extremis’ y acordó la Ley de Vivienda, permitiendo el acuerdo para el Presupuestos de 2022 al ser una de las exigencias de Unidas Podemos, que finalmente consiguió introducir la limitación de precios de alquiler tanto a grandes propietarios, aquellos con 10 o más viviendas, y también a pequeños propietarios.

Posible reducción del plazo de 18 meses para los índices que permitirán limitar precios

Conforme la redacción actual del texto, la congelación de precios de alquiler prevista para los particulares no vería la luz hasta bien entrado 2023 y los controles de precios a grandes propietarios no estarían operativos hasta 2024, ya que se contempla un ‘vacatio legis’ de 18 meses para establecer el índice que determinará las zonas tensionadas.

Los principales socios del Gobierno de coalición, como ERC, PNV y Bildu, preparan enmiendas a la norma al discrepar sobre todo en lo referido a la declaración de zonas tensionadas para congelar los alquileres y la ‘vacatio legis’ de 18 meses.

Tanto la ministra Raquel Sánchez, del ala socialista, como Ione Belarra, de la facción de Unidas Podemos, han mostrado su predisposición a trabajar para recabar los apoyos parlamentarios suficientes que permitan culminar con éxito la tramitación de la norma por el procedimiento de urgencia, aspecto para el que han pedido el apoyo de todos los grupos.

Ante las reticencias de varios de los socios habituales del Gobierno al periodo máximo de 18 meses fijado en la norma para establecer el sistema de índice de precios de referencia que permita a las CCAA limitar el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, Sánchez ha aclarado que se trata del “periodo máximo que no necesariamente tiene que agotarse” pero, en cualquier caso, ha avanzado que se intentará reducir “si es posible”.Leer más: Podemos presiona al PSOE para llevar “más allá” la Ley de Vivienda

Con todo, ha apuntado que hay que tener en cuenta que la fijación del sistema acarrea “cierta complejidad”, ya que hay que recabar la información y no todas las regiones disponen de esos datos. Belarra ha tendido su mano para “trabajar, escuchar y seguir mejorando la ley, que siempre es posible, para alcanzar la mayoría lo antes posible”, si bien ha insistido en que la norma es “muy urgente”.

Límite al precio del alquiler en viviendas de grandes propietarios

El anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda crea la figura de vivienda asequible e incentivada, de titularidad privada, pero se otorgan determinados beneficios fiscales u de otra índole urbanística con incentivos destinados al alquiler con precios reducidos.

En lo referido a los límites de los precios del alquiler, una de las medidas estrella de la ley, habilita a las comunidades autónomas que lo soliciten establecer en las declaraciones de zonas tensionadas índices de referencia para disminuir el precio de los alquileres. Las autonomías deberán solicitar al Gobierno la declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado y éste las declarará.

Ahora bien, para establecer el sistema del índice de referencia se ha fijado de plazo un periodo máximo de 18 meses, por lo que la regulación de los controles de precios del alquiler podría no ver la luz hasta 2024. Las administraciones competentes podrán declarar durante un periodo de tres años prorrogable año a año si se concurren las circunstancias.

En concreto, las autonomías podrán regular el precio del alquiler para disminuir los precios de las viviendas arrendadas de grandes propietarios, aquellos con más de 10 viviendas en propiedad, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros, mediante índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionados, al tiempo que se les retirarán los privilegios fiscales.Leer más: El Gobierno regulará la bajada de alquileres de grandes propietarios y la congelación del resto.

Asimismo, para los pequeños propietarios se incluye una fórmula de congelación de precios, junto a incentivos fiscales para poder reducir los precios de los alquileres de vivienda.

La Ley Estatal tiene en cuenta las competencias de cada administración, por lo que se limita a habilitar la posibilidad de que CCAA y ayuntamientos apliquen las medidas recogida en la norma. En cualquier caso, la norma no deroga el resto de leyes autonómicas, sino que convive con ellas y ejerce competencias y habilita algunas medidas que sin una ley estatal las CCAA no disponían de paragüas legal para su adopción.

En estas áreas de mercado residencial tensionado los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de tres años del contrato con carácter anual, con un máximo de un año prorrogables año a año siempre y cuando persista la declaración de zona tensionada.

También para los nuevos arrendamientos de viviendas que estuviesen ya en el mercado se contempla que puedan incrementar la renta del contrato anterior conforme al alza del IPC correspondiente, pero se puede permitir un incremento de hasta el 10% siempre que se den supuestos de mejora, rehabilitación o para contratos de larga duración de más de 10 años.

Recargo de hasta el 150% en el IBI a viviendas vacías y un 30% de vivienda social

En la ley también figurará el recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI en los casos de viviendas vacías (cuya definición se introduce en la norma) que podrán aplicar los ayuntamientos que así lo deseen, frente al 50%actual, dirigido a viviendas desocupadas durante más de dos años y propietarios titulares de un mínimo de 4 viviendas en el mismo municipio.

En materia del parque público de alquiler se reservará el 30% de todas las promociones para vivienda protegida. De este porcentaje, la mitad para alquiler social. Actualmente el parque social de viviendas apenas ronda el 24%, por debajo de otros países europeos.

Además, no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social al ser considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Así, se blindan los pisos de protección oficial, de forma que solo se podrán vender a precio libre en algunos casos una vez transcurran 30 años. En caso de venderse antes de dicho periodo «será necesaria la devolución de todas o parte de las ayudas recibidas».

También se mejora la regulación de los desahucios en lo referido a los procedimientos sobre los contratos de arrendamiento en situaciones de vulnerabilidad, de forma que debe haber una comunicación entre los jueces y servicios sociales para dar una respuesta habitacional.

Se amplía el periodo de suspensión de lanzamientos de uno a dos meses cuando el titular de vivienda es una persona física y de cuatro a seis meses cuando se trata de una persona jurídica.

Bonificaciones de hasta el 90% del IRPF

De igual forma, la nueva ley incluye un paquete de bonificaciones fiscales para propietarios para incentivar la reducción de los precios del alquiler, que podrá llegar incluso al 90% de bonificaciones de las rentas que se obtengan en caso de bajar el alquiler respecto al contrato anterior que se tenía.

En detalle, los nuevos contratos tendrán una deducción general del 50% en áreas tensionadas que pasará a ser del 90% cuando se produzca una bajada del 5% en el precio de la renta del contrato anterior. Esta deducción del 50% puede subir al 70% si se alquilara por primera vez una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas zonas tensionadas o del 60% si se trata de un contrato en el que se han realizado en la vivienda obras de rehabilitación o mejora.

A modo de ejemplo, un arrendatario con vivienda en área tensionada que ha fijado un precio de alquiler de 800 euros, y aplicase una reducción del 5% de la renta, pasando de 800 euros a 760 euros, podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el ITPF, por lo que pasaría de tributar 6.384 euros (60%) a 3.831 euros con la bonificación del 90%.

Igualmente, los jóvenes de entre 18 y 35 años que paguen un alquiler de 800 euros, con una renta por debajo de los límites fijados de 23.725 euros de ingresos al año podrían verse beneficiados por la cuantía de 250 euros en el bono del alquiler a lo que se sumarían las ayudas del Plan Estatal de Vivienda que permite ayudas de hasta el 40% del coste de la renta, por lo que podrían tener que pagar solo 230 euros.

Por otra parte, se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa, y se fija la creación del Consejo Asesor de Vivienda para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de políticas de vivienda.

También se introducen más garantías en la compra o el alquiler de vivienda, ya que los interesados podrán requerir información básica de las condiciones de la operación y las características de la vivienda y del edificio.

Críticas desde el sector: ahuyentará inversores y elevará precios

La nueva ley ha sido rechazada de forma mayoritaria por el sector inmobiliario desde que se conocieron los primeros detalles. El presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, critica que se trata de una Ley de Vivienda «de espaldas a inquilinos, arrendadores y jueces», con unas reglas para definir una zona tensionada y la propia intervención de los precios «poco definida, inconcreta y que genera incertidumbre en el mercado».

De aplicarse a nivel nacional, asegura Carroza, se repetirá la experiencia de los últimos meses en Cataluña con la regulación de los precios e la Generalitat: «inseguridad en el mercado, expulsión de inversores, reducción de la oferta y, como consecuencia, dificultad a los inquilinos para encontrar vivienda idónea».

«Cataluña es el ejemplo del fracaso de la intervención de los precios», coincide el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, quien ve la lay «innecesaria e inconstitucional» y avisa de que perjudicará «gravemente» la oferta de alquiler.

En la misma línea, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), advierte de que el límite reducirá la oferta disponible y limitará la inversión, además de ver en la medida sobre los propietarios con más de 10 inmuebles en alquiler una «segregación de derechos para los propietarios y una arbitrariedad legislativa contraria a la Constitución».

Desde el portal inmobiliario Fotocasa también sentencian la nueva Ley al afirmar que es «intervencionista, genera inseguridad jurídica y carece de incentivos suficientes«.