Los impuestos que hay que pagar sí o sí al vender una vivienda

Aunque la venta de una casa seguramente reportará una interesante diferencia sobre el precio que se había pagado por la compra, hay que tener en cuenta que hay varios impuestos que reducirán el monto final.

Algunos tributos dependen de cuánto haya sido el valor de la transacción, pero otros son fijos.

Además hay que sumar una serie de gastos fijos que están relacionados con la operación inmobiliaria.

A grandes rasgos son tres los impuestos que hay que pagar: el IRPF, el IBI y la plusvalía municipal.

Vamos a conocerlos.

IRPF

El IRPF hay que pagarlo para cualquier incremento en el patrimonio, y la venta de una vivienda es una de ellas porque hay un beneficio económico, siempre que haya una diferencia a favor del antiguo propietario.

Para calcular cuánto hay que pagar se debe tener en cuenta cuatro variables: el valor de la transmisión (el precio de venga menos los gastos y tributos), el valor de adquisición (lo que se pagó en la compra más inversiones y mejoras), la ganancia patrimonial (diferencia entre los dos conceptos anteriores) y con ese resultado, se multiplica por el tipo impositivo que corresponda.

Si el beneficio es de hasta 6.000 euros, el IRPF es del 19%, si es hasta 50.000 euros, es del 21%, si llega a los 200.000 euros alcanza al 23% del IRPF, y desde los 200.000 euros en adelante, se tributa por el 26%.

Por la venta de una casa se paga del 19% al 26% de IRPF

Pero hay varias excepciones al pago del IRPF, como sn cuando el vendedor tiene más de 65 años o si es dependiente; si es que el inmueble es vivienda habitual y todo el dinero se usa para comprar otro piso o casa como residencia; o cuando la venta es una dación de pago para compensar una deuda tributaria.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Como la ley establece que el IBI tiene que ser pagado por el propietario al 1 de enero de cada año, en una compraventa de una vivienda se suele negociar el pago de manera proporcional entre comprador y vendedor.

Plusvalía municipal

Este impuesto se paga en la dirección de hacienda de cada municipio, y se puede calcular a través de dos métodos.

Uno es el método objetivo, que tiene en cuenta el valor catastral del suelo cuando se realizó la venta y un coeficiente que aplica cada municipio según el tiempo en que el dueño haya sido propietario.

El otro método, el denominado ‘real’, considera el precio de compra inicial y de la venta actual, y el porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo.

Cabe recordar que el pago de este impuesto se tiene que hacer a los 30 días de haber firmado la venta.

Este impuesto también se paga en caso de herencia o permuta, pero en caso de ser una donación el abono corre a cuenta de la persona que lega la propiedad.

Gastos fijos en la venta de una vivienda

Aparte de estos impuestos, como decíamos, hay que asumir unos gastos fijos de la operación de compraventa.

Por ejemplo, la inmobiliaria se lleva una comisión que ronda el 5% del valor de la transacción. Y además, hay que añadirle el 21% del IVA.

En cuanto a los gastos de notaría, aunque la ley dice que tiene que ser asumido por el vendedor, en la práctica se pacta un acuerdo con el comprador; o en todo caso, este es el que suele asumirlo.

Si hay una hipoteca pendiente en la propiedad, hay que realizar la liquidación correspondiente a través de una cancelación registral. Si no se realiza el trámite la propiedad seguirá teniendo una carga hipotecaria.

Y no hay que olvidar al certificado energético, documento necesario para la venta, donde el profesional que lo otorga cobra entre 50 y 200 euros por firmarlo.