Estas son las razones de la caída más grande de compra de viviendas de los últimos 10 años

El coronavirus ha recluido a la mayoría de la población mundial en sus hogares durante largos periodos del último año, hasta el punto de que se ha disparado el porcentaje de personas que se plantean cambiar de casa tras los meses de confinamiento. En España, de hecho, el porcentaje de habitantes que quieren cambiar de vivienda se ha disparado por encima del 60%, según reconocía recientemente a Business Insider España Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal.

Sin embargo, ese deseo de mudarse a un nuevo hogar no se ha traducido en operaciones inmobiliarias, al menos en 2020, cuando la compraventa de viviendas se ha hundido un 17,7%, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad correspondiente a diciembre que ha publicado este lunes el Instituto Nacional de Estadística y en la que se refleja el impacto de la pandemia en el mercado inmobiliario en propiedad.

En concreto, las cifras del INE desvelan que durante 2020 se produjeron poco más de 415.748 compraventas de viviendas, la cifra más baja desde 2016 tras experimentar su mayor retroceso en más de una década, solo superado por el retroceso de un 18,1% que sufrió el mercado español de vivienda en propiedad durante 2011, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, atendiendo a los datos de finales del año pasado, la compraventa de viviendas se redujo un 8,9% entre noviembre y diciembre, lo que supone el menor retroceso intermensual en el último mes del año, dado que en 2019 cayó un 10,5%, casi un 20% en 2018, un 20,5% en 2017 y un 14,1% en 2016, lo que refleja que, pese a que diciembre suele ser un mes poco propicio para la compra de vivienda, su ritmo supone recuperar fuerza tras el fuerte desplome de la pasada primavera. 

Además de este dato, las cifras de compraventas de viviendas de 2020 incluyen 5 claves que ayudan a entender cómo se ha producido el mayor desplome del mercado inmobiliario en propiedad en España en la última década y cuál ha sido el impacto real de la pandemia de coronavirus en el sector de la vivienda.

Mayo fue el peor mes del año, con apenas 22.400 compraventas

El impacto del coronavirus en las compraventas de vivienda ha ido variando en función de las medidas de restricción de la movilidad y la actividad que fue aplicando el Gobierno desde el inicio de la pandemia y de la incidencia de los contagios, pero también refleja la propia estacionalidad del mercado, que establece que las operaciones inmobiliarias escasean durante el verano y el mes de diciembre.

De este modo, el año comenzó con fuerza, con un 34,8% más de compraventas de vivienda en enero de 2020 que en el mes anterior, hasta alcanzar las 46.900 operaciones, la cota mensual más alta que se alcanzaría en todo el año, como muestra el gráfico siguiente, que refleja el retroceso acusado y continuo en el número de compraventas durante los meses posteriores.

Así, el volumen de compraventas de vivienda alcanza su punto más bajo en los meses en los que se aplicaron los confinamientos más estrictos, con 25.000 operaciones en abril, 22.400 en mayo y 27.200 en junio. A partir de ese momento, el mercado comienza a recuperar fuerza en el mes de julio, con 32.700 compras, para debilitarse posteriormente en agosto debido al parón estacional durante el periodo estival.

Tras la caída puntual de agosto, el apetito comprador vuelve a despertar en septiembre y octubre a tono con la relajación paulatina de las restricciones de movimiento y alcanza su punto más alto del segundo semestre en noviembre, quedándose muy cerca de las 40.000 operaciones inmobiliarias, para volver a retroceder en diciembre, aunque a un ritmo menor que el de años anteriores y muy por encima de los registros de ese mismo verano.

El desplome de 2020 está por debajo de los sufridos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria

El impacto inmobiliario del coronavirus se refleja en que las cifras de compraventa de viviendas han cerrado 2020 un 17,7% por debajo de las 2019, lo que supone su mayor tasa de caída desde 2011 y hasta la cifra más baja de operaciones inmobiliarias desde 2016. Sin embargo, el desplome vivido en 2020 no ha conseguido alcanzar la magnitud de los sufridos en los peores meses de la pasada crisis económica.

Así, la caída de 2020 se queda casi 8 puntos porcentuales por encima del hundimiento de las compraventas que se registró en 2008, en el que el estallido de la burbuja inmobiliaria hizo caer un 25,1% las operaciones, y más de 11 puntos por debajo del dato de 2009, cuando las compraventas se redujeron un 28,8% respecto al año anterior, en el que ya se había experimentado un desplome importante.

Los niveles se fueron recuperando levemente en 2011, con un 18,1% menos que el año anterior, y 2012, con un 11,5% menos, hasta recortarse a una caída del 1,9% en 2013. A partir de ese año y hasta 2018, el número de compras de vivienda ha aumentado año a año, un 2% en 2014, un 115% en 2015, un 14% en 2016, un 15,4% en 2017 y un 10,8% en 2018, mientras que en 2019 volvieron los retrocesos con una caída del 2,4%.

Todas las comunidades han visto reducirse las operaciones, pero 10 de ellas han comenzado a recuperar fuerza a finales de año

Como refleja el gráfico siguiente, todas las autonomías han visto reducirse en 2020 las compraventas de vivienda en su territorio, aunque no de forma uniforme. De este modo, el menor impacto se ha registrado en Extremadura, con 6,5% menos, y Asturias, con un 9% menos, mientras que Cantabria, Castilla-La Mancha y Castilla y León han sufrido descensos cercanos al 11%.

Así, 11 autonomías han reducido sus operaciones inmobiliarias en propiedad por debajo de la media estatal, mientras que los peores retrocesos se han vivido en Cataluña, con un 19,5% menos, Navarra, con un 20,9% menos, la Comunidad de Madrid, con un 21% menos, Canarias, con un 21,9% menos, la Comunitat Valenciana, con 22,1% menos y Baleares, que registra la mayor caída al desplomarse un 23,2% las compraventas.

Sin embargo, teniendo en cuenta los resultados solo del último mes del año, el impacto del coronavirus se muestra mucho menos uniforme, como muestra la gráfica siguiente. Así, hasta 11 comunidades han experimentado en tasa anual un aumento de las compraventas de vivienda en diciembre de 2020, con La Rioja llevándose la palma, con un 37,2% más, seguida de Galicia y Cantabria, ambas por encima del 28% de avance.

En el lado contrario, el de las 6 autonomías con tasas anuales negativas en diciembre, encontramos a las mismas comunidades que han acusado más el impacto del coronavirus a lo largo de 2020, como Baleares, que es la que más compraventas ha perdido en el último mes del año pasado, con un 20%, seguida de Canarias con un 16,5% menos, Navarra con un 7,6% menos, País Vasco con un 6,6% y las comunidades madrileña y valenciana con más de un 1% menos.

La vivienda nueva registra su primera reducción interanual tras 3 años al alza

Del mismo modo, analizando el tipo de vivienda que se ha puesto en venta y que finalmente ha sido comprada, encontramos diferencias sustanciales entre la vivienda recién construida y la que ya ha sido usada, a pesar de que ambas categorías han acusado el impacto del coronavirus y han visto reducirse sus operaciones, aunque no en la misma medida y situándose por encima de las cifras de 2016 en ambos casos, como muestra este gráfico.

No obstante, ese gráfico refleja el peso de la vivienda usada en el mercado inmobiliario, que se ha mantenido también en lo que respecta al impacto del coronavirus en ambos segmentos. Así, de las 415.700 compraventas registradas en 2020, unas 333.200 viviendas eran usadas, un 80,1% del total, frente a las 82.500 propiedades a estrenar que salieron del mercado el año pasado, aunque el consumo de vivienda de segunda mano cayo un 19,2% a lo largo del año.

Ese retroceso supera al de la vivienda nueva, que redujo sus operaciones en un 11,2%, aunque en su caso 2020 supone el primer retroceso anual en las compraventas de viviendas a estrenar en los últimos años, tras las subidas de un 1,3% en 2019, de un 10,2% en 2018 y de un 10,8% en 2017. Las viviendas usadas, en cambio, ya experimentaron un retroceso del 3,2% en 2019, en línea con la tendencia que reduce la vivienda en propiedad frente al alquiler en España desde hace años.

La vivienda protegida sufre más el impacto del coronavirus que la libre

De manera similar a lo que sucede con la vivienda recién construida y la que llega al mercado ya usada, existe una diferencia clara entre cómo ha afectado la pandemia a la vivienda protegida respecto a lo sucedido en el terreno de la vivienda libre. Así, las viviendas bajo protección administrativa que se vendieron en 2020 supusieron apenas un 9% del mercado, con un total de 37.232 operaciones.

Así, se han registrado un 22,4% menos de operaciones inmobiliarias con viviendas de protección oficial que en 2019, mientras que las viviendas libres se vendieron un 17,3% menos que el año anterior, una caída en línea con la media estatal. Esa situación sigue la línea marcada en 2019, cuando hubo un 2,3% menos de compraventas de viviendas libres frente al 4% menos entre las viviendas protegidas.

Noticia original: Business Insider

Autor: Adrián Francisco Varela