Cuando se está por comprar una propiedad, pero también un coche o cualquier otro bien de un valor considerable, ambas partes quieren asegurarse que la operación llegará a buen puerto. Para ello, está el contrato de arras.
Aunque ese sea su nombre técnico, todo el mundo lo suele conocer como ‘anticipo’, ‘seña’ o ‘reserva’. Y no es otra cosa que adelantar parte del pago para dejar el bien reservado, con el compromiso de terminar de abonarlo en un plazo determinado previamente.
Y si no se llega a tiempo a pagarlo, o si alguien se arrepiente, puede haber una penalización que por lo general es la pérdida de la reserva.
Vamos a centrar la explicación en la compraventa de un inmueble. Además de querer asegurar la adquisición frente a otros oferentes, el contrato de arras le permite al interesado ganar tiempo para concertar una hipoteca o negociar algún tipo de financiación, que se agiliza mucho cuando ya se ha pagado una reserva por la vivienda.
Cómo es el contrato de arras
El contrato cumple su rol cuando por escrito se establecen las condiciones del acuerdo. En él se precisan los nombres y datos completos del comprador y vendedor, así como la descripción del inmueble (referencia catastral, estado, etcétera) y las condiciones de la transacción, como el precio a pagar, cuotas o financiamiento (en caso que lo hubiere), plazos para concretar la operación y fecha de entrega del piso o casa.
También se especifica qué sucede en caso de llegar a la fecha de formalizar la transacción y el interesado no obtiene el financiamiento esperado o cualquier otra circunstancia.
Las dos partes deciden de cuánto es el adelanto de la compraventa, pero por lo general es el 10% de la transacción
Esta puede ser, como decíamos, la pérdida del anticipo, pero también se puede precisar un período de tolerancia o el pago de otro adelanto a cuenta del precio final, si ambas partes están de acuerdo.
También se puede especificar qué sucede si el vendedor se arrepiente de la operación. Una alternativa que se suele manejar en los contratos de arras es que este no solo devuelva el anticipo sino que también entregue una cantidad similar equivalente a los perjuicios ocasionados por haberse echado atrás.
Quiénes redactan el contrato de arras
Este tipo de contrato lo puede redactar el vendedor o el comprador para que ambas partes estén tranquilas con la operación.
Pero también lo puede gestionar una inmobiliaria, donde el coste terminará incluido en la comisión que cobran.
O para darle una pátina más de formalidad, se puede dejar la responsabilidad de la redacción a un notario.
Tipos de contratos de arras
Cabe distinguir varios tipos de contratos de arras, donde a veces las denominaciones son diferentes según el lugar donde se firman.
Arras confirmatorias y penitenciales
En estos contratos se paga un anticipo por la operación, y en caso de no poder concretarla, el comprador se arriesga a perder el dinero. Si el que se echa para atrás es el vendedor, está obligado a devolver el anticipo.
Pero como no están amparadas por el Código Civil, en el segundo caso el vendedor no está obligado legalmente a entregar una compensación económica.
Arras penales
Aquí sí que se establece una penalización monetaria en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes.
Arras indemnizatorias
En lugar de establecer una cantidad fija como penalización, estas arras buscan indemnizar a la parte perjudicada por los daños ocasionados por el incumplimiento.
Arras confirmatorias con opción de compra
En este tipo de contrato, además de las arras, se concede al comprador una opción para comprar el bien en una fecha futura a un precio acordado. Si decide no ejercer la opción, puede perder el dinero.
Arras en garantía de entrega o evicción
Estos contratos están destinados a garantizar que el vendedor entregue el bien en las condiciones acordadas o, en caso contrario, compensar al comprador por posibles problemas legales relacionados con la propiedad (que es lo que se conoce como evicción).
