Cláusulas de alquiler abusivas: Así se aprovechan los caseros

No todo lo que firmes en un contrato tiene por qué ser válido a ojos de la justicia. Si así fuera, podrías firmar un contrato que te convirtiese literalmente en el esclavo de otra persona. No hace falta ir tan lejos para entenderlo, basta con acercarse al mercado inmobiliario, tanto de pisos de alquiler como de compraventa.

La justicia lleva años poniendo en jaque las hipotecas de los bancos por cláusulas abusivas que no deberían de estar ahí.

Con los contratos de alquiler de vivienda ocurre lo mismo. Por más que tu casero quiera hacer ciertas cosas e imponer determinadas normas, hay cláusulas ilegales que no se pueden incluir. La mejor forma de evitar sustos es conocer cuáles son las más habituales. Son las siguientes:

Permitir la libre entrada del arrendador a la vivienda

Desde el momento en el que alquilas una vivienda, ésta se convierte en vivienda y está amparada por el artículo 18 de la Constitución, que establece la inviolabilidad del domicilio particular sin el consentimiento del titular o resolución judicial. La traducción es que el casero no puede entrar en la vivienda cuando se le antoje, aunque el piso sea de su propiedad.

La forma más habitual de saltarse la ley es con una cláusula en el contrato que le permita hacerlo. El problema es que esta cláusula sería ilegal y por mucho que la firmes no tendría efecto.

Exigir un año de permanencia en la vivienda

Si como inquilino dejas la vivienda antes de tiempo es razonable que debas pagar una indemnización. Así lo reconoce la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). La duda surge sobre cuál es ese periodo mínimo de permanencia en la vivienda. Una de las cláusulas ilegales más repetidas en los contratos de alquiler lo eleva a un añ

La realidad es que la propia ley fija que como inquilino podrás rescindir el contrato después de los primeros seis meses abonando una penalización. Eso sí, para que esta penalización se pueda aplicar, debe aparecer de forma explícita en el contrato. Si no lo hace, no tendrías el deber de pagarla.

Impedir la prórroga del contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler es una de las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria. Ahora mismo, ésta es de un mínimo de cinco años prorrogables. Esto no quiere decir que debas firmar el arrendamiento por cinco años. Lo más normal es firmar contratos de un año de duración que se van renovando cada año.

Lo que ocurre es que cuando la duración del contrato es inferior a cinco años, el inquilino puede renovar automáticamente ese contrato hasta el quinto año sin que el arrendador (el casero), pueda oponerse. A partir de ese tercer año, ya tendrá que existir un consenso entre ambas partes para renovar.Además, esas renovaciones tendrán que estar limitadas al incremento de la inflación.

Obligarte a asumir las reparaciones

Las reparaciones son fuente habitual de disputa entre casero e inquilino. La LAU establece que el inquilino deberá hacerse cargo de las que estén relacionadas con un mal uso de la vivienda, así como las que tengan que ver con el mantenimiento habitual. Sin embargo, las averías causadas por el paso del tiempo y los arreglos destinados a que la vivienda se mantenga en buenas condiciones, correrán a cargo del arrendador, es decir, del casero.

El contrato no podrá incluir ninguna cláusula en el sentido contrario y el casero tampoco podrá obligarte a asumir estos gastos. La clave en este punto es saber a qué se refiere cada tipo de gasto. Nada como algunos ejemplos para entenderlo. Al inquilino le correspondería cambiar una bombilla o arreglar la correa de las persianas, mientras que el dueño tendrá que pagar una lavadora nueva, arreglar la vitrocerámica o cambiar las persianas. En otras palabras, si el gasto de conservación es pequeño, lo pagará el inquilino y en caso contrario, será el casero.

Revisar el alquiler cada seis meses

El precio del alquiler sólo puede actualizarse de forma anual o en caso de mejoras siempre que ambas partes estén de acuerdo o que hayan pasado cinco años. Este último supuesto es uno de los cambios del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Además, la actualización del alquiler no podrá superar lo que marque el Índice de Precios al Consumo salvo que medie un nuevo contrato.

Actualizar la fianza cada año al comienzo del contrato

Con la excusa de que el alquiler sube, hay quienes incluyen una cláusula para actualizar el dinero de la fianza cada año. La realidad es que esta actualización sólo puede hacerse después de los cinco años de vigencia del contrato. Una vez superado ese plazo, sí que se podrá actualizar al alza o a la baja.

Tampoco es legal pedir más de un mes como fianza para la vivienda. Sí que se pueden añadir garantías adicionales que no podrán exceder las dos mensualidades de la renta. Es decir, el casero nunca podrá exigirte más de tres meses de alquiler por anticipado.

¿Y fumar en el piso?, ¿puede el casero prohibir que fumes en la casa alquilada?

La realidad es que puede incluir esa cláusula en el contrato, como también la de si aceptan o no animales. Lo complicado en estos casos será demostrar después si has fumado o no dentro de la casa.

Noticia original: Business Insider

Autor: Jose Trecet