Cerberus trepa entre los grandes dueños del ladrillo español

La crisis dejó a los bancos millones de inmuebles fallidos e hipotecas impagadas. Algunas entidades sufrieron las demandas de los afectados por la hipoteca y las reclamaciones por cláusulas suelo. Con la recuperación del sector, cada vez son más los españoles que vuelven a plantearse comprar un piso en Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades. En este nuevo escenario, los fondos se han lanzado a comprar activos inmobiliarios de los bancos y ya poseen ladrillo por un valor bruto de 79.400 millones de euros.

Este jueves Banc Sabadell ha anunciado la venta de dos carteras inmobiliarias valoradas en 3.900 millones de eurosa Cerberus Capital Management, tras una quita del 57%. Se trata de las conocidas en el mercado como Challenger y Coliseum.

La semana pasada el banco que preside Josep Oliu ya vendió la cartera conocida como Galerna, valorada en 900 millones de euros, al fondo noruego Axactor. La última de las carteras del banco que están pendientes de vender, la conocida como Makalu, valorada en 2.500 millones de euros, tendrá como destinatario Deutsche Bank, en una operación que se materializará en los próximos días.

De vuelta a la venta a Cerberus, el Sabadell seguirá comercializando a través de Solvia los activos pero los transmitirá a «una o varias» empresas de nueva constitución en las que Cerberus controlará el 80% del capital y el Sabadell, el 20% restante. Es el mismo modelo aplicado con el BBVA.

Cerberus también compró activos del BBVA

Cerberus ya llegó a un acuerdo similar con BBVA. El banco presidido por Francisco González selló en noviembre un acuerdo con el fondo americano para venderle su cartera inmobiliaria por 4.000 millones. El traspaso de los inmuebles, que según informó la entidad en su momento no tendría un impacto negativo en los resultados, tenía un valor bruto de 13.000 millones, a los que todavía había que añadir los créditos dudosos (NPLs, por sus siglas en inglés) tasados en 4.800 millones.

Con estas operaciones, que suman un valor bruto de 26.900 millones de euros, Cerberus recorta distancias con el mayor gigante del ladrillo en España, el fondo estadounidense Blackstone. Como Cerberus controlará el 80% de todos estos activos, su cartera se estima en unos 21.500 millones.

Blackstone, rey de reyes

Blackstone adquirió en agosto del pasado año la cartera más grande jamás vendida en la historia de España y una de las de mayor envergadura de Europa –meses antes, en marzo, ya había realizado una operación similar con Bradford & Bingley– con la compra de los activos dudosos de Banco Popular a Banco Santander. 

Lo hizo dos semanas después de que el banco cántabro se hiciese por el valor simbólico de un euro con la entidad extinta. Sacó al mercado el 51% de su cartera y creó la sociedad Quasar, donde traspasó los activos mencionados y el 100% del capital de Aliseda, la inmobiliaria del Popular que fue recomprada el 30 de junio. 

El valor bruto de los activos ascendía a 30.000 millones de euros y el fondo americano selló la compra el 8 de agosto por 7.000 millones, dos horas después de que las autoridades europeas dieran el visto bueno. La mayoría de viviendas fueron colocadas a socimis para que se destinaran al alquiler, si bien las que estaban en peor estado salieron a la venta en el mercado minorista.

El fondo presidido por Stephen A. Schwarzman pisaba terreno conocido. Ya había adquirido en 2015 la cartera hipotecaria de Catalunya Banc por 4.123 millones de euros. La operación, aunque era más modesta, ayudó a que BBVA avanzara en la integración del negocio financiero de la antigua caja catalana.

Lone Star, el tercero en discordia

Caixabank ha confiado en un tercer fondo para vender su cartera inmobiliaria. Se trata de Lone Star, que adquirió en junio el 80% de los activos inmobiliarios, incluida la filial Servihabitat, recuperada el pasado 8 de junio. El otro 20% siguió en manos de la entidad financiera.

Con la operación, Lone Star pagará 6.700 millones por unos activos que tienen un valor bruto próximo a los 12.800 millones. Por su parte, el servicer, que tiene en producción 2.135 viviendas con entregas hasta 2020, continuará prestando servicio al banco catalán durante cinco años.

Lone Star también es un viejo conocido del sector. Creó hace tres años la promotora Neinor Homes, una de las líderes en el negocio residencial en España, y terminó de venderla a principios de este año, tras desprenderse del último paquete accionarial que mantenía (12,5%).

La operación permitirá que la entidad presidida por Jordi Gual y dirigida por Gonzalo Gortázar mejore los ratios de solvencia, al eliminar el impacto –la participación minoritaria exime de consolidar estos activos mientras se van vendiendo poco a poco– en las cuentas.