Banco de España vuelve a poner el foco en el inmobiliario y estrecha la vigilancia

El Banco de España lleva un tiempo advirtiendo sobre el nivel de incertidumbre «muy elevado» referido a la inflación, aunque cree que se moderará a medio plazo, pero también constata un aumento de los precios de la vivienda en 2021, por lo que ha puesto el foco desde hace un tiempo sobre el sector inmobiliario, sobre el que mantendrá una «estrecha vigilancia» ante la acumulación de desequilibrios en los países del entorno.

Por el momento el organismo supervisor no detecta atisbos de una burbuja inmobiliaria, pero sí constata un «gran dinamismo» en varios países europeos que han motivado la adopción reciente de distintas medidas macroprudenciales en esos países, y aunque en España no lo observa por ahora, considera que hay que reforzar la vigilancia

«En España no se ha observado, por el momento, esta acumulación de riesgos en el sector inmobiliario, si bien, al estarse generalizando en muchos países de nuestro entorno, impulsados por factores comunes a todos ellos, como las condiciones de financiación tan laxas a escala global, será necesario mantener una estrecha vigilancia«, advirtió ayer el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, durante un encuentro organizado en Bilbao por Deusto Business Alumni.

El organismo constata que durante 2021 las compraventas de viviendas han mostrado un «notable dinamismo», mientras que la oferta de vivienda se ha mantenido comparativamente más estable, como muestran los visados de vivienda nueva. Esta situación ha favorecido el crecimiento de los precios en el último año, lo que ha llevado a que la valoración de los activos inmobiliarios se encuentre actualmente ·ligeramente por encima, aunque aún muy cerca, de los niveles de equilibrio», sostiene.

Crédito y criterios de concesión de hipotecas

Por otro lado, la institución explica que el crédito nuevo para la compra de vivienda nueva también aumentó en 2021, si bien este aumento «aún no se ha traducido en un incremento del stock de crédito destinado a vivienda, dado que también se ha producido un fuerte aumento del ritmo de amortización». Asimismo, apunta que una comparativa europea muestra que el flujo de crédito nuevo en España, medido en términos relativos sobre el PIB, aún dista de los valores observados en los países europeos que han sido objeto de alertas o recomendaciones recientes debido a los desequilibrios en sus mercados inmobiliarios. 

No observa tampoco una relajación de los criterios de concesión de los préstamos en el mercado hipotecario. En concreto, las ratios ‘loan-to-value’ y ‘loan-to-price’ de las nuevas operaciones hipotecarias, que miden el apalancamiento de los prestatarios en el momento de concesión del préstamo, se han mantenido en niveles relativamente estables en los últimos trimestres.

La proporción que representan las obligaciones de pago hipotecario en relación con su renta tampoco muestra un aumento del riesgo en las hipotecas que se están concediendo en la actualidad, particularmente cuando se compara su distribución con la observada antes de la crisis financiera global, según el Banco de España. Únicamente aprecia una reducción del ‘spread’ de los préstamos inmobiliarios a tipo fijo, que en los últimos años están ganando una considerable relevancia, por lo que remarca que «habrá que seguir este desarrollo en los próximos meses para analizar su alcance». 

Inmuebles comerciales: peor comportamiento y dudas sobre su futuro tras la Covid

En relación con los inmuebles comerciales, Hernández de Cos explicó que estos experimentaron un ajuste notable durante los primeros trimestres de la pandemia, con caídas de precios significativas en todos los segmentos relevantes (oficinas, naves industriales, locales comerciales e inmuebles prime o de mayor valor).

El peor comportamiento relativo de estos inmuebles frente a las viviendas podría responder a elementos particulares de la crisis, como las restricciones a la movilidad, que habrían tenido un impacto sobre la demanda de este tipo de establecimientos, así como a su mayor sensibilidad a las fluctuaciones del ciclo. Con todo, en el período más reciente la corrección de los principales indicadores de actividad, como los precios o el número de transacciones, parece haberse suavizado.

En todo caso, el Banco de España indica que «existen dudas sobre la evolución de este segmento a largo plazo», dado que la pandemia podría haber intensificado fenómenos como el uso del comercio electrónico o el trabajo a distancia, que podrían afectar de forma permanente a la demanda de estos inmuebles. 

En su conferencia sobre la política macroprudencial Hernández de Cos se refirió a las dimensiones del concepto de riesgo sistémico, aludiendo a los años que precedieron a la crisis financiera global, cuando se produjo un fuerte crecimiento del crédito al sector privado no financiero en España, en especial a las actividades de promoción y construcción inmobiliaria, y se alcanzaron niveles muy por encima de los considerados sostenibles.

En este sentido, explicó que esta situación vino acompañada de aumentos de los precios y de la actividad en el mercado inmobiliario que no eran coherentes con la evolución de sus determinantes fundamentales. En este contexto, el endeudamiento de hogares y de empresas asociado a las operaciones inmobiliarias «se volvió con el tiempo tan abultado que, cuando su sostenibilidad se puso en duda y la financiación se paró en seco, se produjo una brusca corrección de estos desequilibrios financieros».

Igualmente, apuntó que la regulación sobre el colchón de capital anticíclico no es una regla automática en función de un solo indicador, puesto que la regulación subraya que se deben tener en cuenta otros indicadores complementarios. En concreto, precisó que «el Banco de España analiza también los desequilibrios de los precios de la vivienda, ya que el sector inmobiliario ha sido tradicionalmente una fuente de riesgo sistémico», o el saldo de la balanza por cuenta corriente , entre otros. 

El Banco de España no llegó a activar los colchones de capital durante la crisis de la pandemia y lo descarta por tanto para el momento actual, sobre todo después de que el pasado mes de septiembre levantó las restricciones al reparto de dividendos por parte de las entidades financieras.

La inflación se moderará pese a la «elevada» incertidumbre

El gobernador del Banco de España también se refirió durante su conferencia al nivel de incertidumbre «muy elevado» sobre la inflación, si bien apuntó que el Banco Central Europeo (BCE) prevé que la inflación en la zona euro se modere desde el 5,1% actual al entorno de 2%, el objetivo marcado. Hernández de Cos explicó que la incertidumbre obedece a las tensiones geopolíticas que podrían desencadenar en mayores alzas de los vividos en los precios energéticos, y el eventual e «incierto» repunte de la inflación podría acabar provocando una caída en la renta real de empresas y hogares, afectando en consecuencia a la inversión y el consumo.

Aunque Hernández de Cos insiste en que a medio plazo la inflación se moderará, ha advertido de que el «principal factor» de su evolución es el componente energético. De hecho, en apenas un mes el organismo ha revisado su pronóstico de inflación promedio del 3,7% para 2022 a un 4%, el mayor alza de los precios en promedio desde 2008. Otros servicios como el Banco Santander y CaixaBank apuntan incluso a cifras mayores, superiores al 4,5%. El 4% del Banco de España es el escenario «más probable», pero con un perfil «probablemente descendente a lo largo del año», sostuvo la semana pasada la subgobernadora de la institución, Margarita Delgado, en un foro.

En este contexto de incertidumbre, Hernández de Cos recordó o que el BBCE aboga por «mantener la flexibilidad y la dependencia de la información para ajustar el tono de la política económica» y que «solo aumentarán los tipos de interés después de finalizar su programa de compras de activos y una vez que se cumplan determinadas condiciones». Por ello, sostiene que la política monetaria «no se precipitará el calendario y cualquier normativa será muy gradual y dependiendo de los datos que se tengan».