Un modelo de alquiler europeo: profesional y público-privado

Eduard Mendiluce, Consejero Delegado de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria

El auge de la vivienda de alquiler en España ha puesto de manifiesto las notables diferencias entre el mercado inmobiliario de nuestro país, donde el arrendamiento comienza a crecer sobre la tradicional compra, y el del resto de Europa, que desde hace años cuenta con un importante parque de alquiler en la mayoría de los estados.

El mejor termómetro para medir estos niveles de divergencia es, sin duda, la presencia de inversores institucionales. En España suponen un 4% del mercado de alquiler, frente al 35% de la media europea.

Estos datos nos permiten realizar un diagnóstico claro: nuestro país no dispone de un mercado profesional de empresas dedicadas al arrendamiento, sino que es el propietario particular quien fija las dinámicas de este segmento.

Todo ello, en un contexto de alta demanda y escasez de oferta que requiere de herramientas eficaces para hacer frente a una enorme necesidad de vivienda.

Para resolver esta situación es aconsejable mirar a nuestros vecinos europeos. Países como Alemania disponen de importantes operadores profesionales especializados en alquiler, con capacidad para promover y rehabilitar vivienda (en España, un 45% del parque tiene más de 40 años).

Estos inversores, además, son capaces de gestionar grandes volúmenes de inmuebles y ofrecer servicios complementarios a los inquilinos, desde el alta de suministros hasta una atención al usuario 24/7.

En 1950, el 51% de los ciudadanos vivía de alquiler; en 1980, esta cifra descendió hasta el 25%

Asimismo, ciudades como Viena llevan más de 100 años apostando por la vivienda pública de alquiler, por lo que actualmente más de un 60% de su población reside en este tipo de inmuebles.

Ciertamente, en España no contamos con tanto tiempo para reunir un parque tan grande, pero podemos recurrir a fórmulas de colaboración público-privada que permitan dar los primeros pasos hacia la ampliación de nuestro parque de alquiler, especialmente en un momento de emergencia habitacional.

Construir vivienda es caro y costoso, se precisa de una gran inversión económica y de largos periodos de tiempo. Por ello, cuando la urgencia apremia, es conveniente recurrir a aquellos grandes tenedores que ya disponen de un parque importante y con los que las administraciones públicas pueden llegar a acuerdos de colaboración.

Existen fórmulas como el complemento de rentas, una solución para que las familias más vulnerables puedan permanecer en su domicilio pagando rentas por debajo de mercado, fijadas por el tenedor y complementadas por la administración.

Por otro lado, para fomentar la estabilidad y profesionalización del mercado de alquiler es imprescindible un marco jurídico que otorgue seguridad a las empresas inmobiliarias con capacidad de inversión y que, al mismo tiempo, evite errores del pasado que se produjeron con anterioridad en el marco español.

En 1950, el 51% de los ciudadanos vivía de alquiler; en 1980, esta cifra descendió hasta el 25%. Esta evolución se dio como consecuencia de la intervención pública mediante contratos de alquiler indefinidos y control de rentas.

Intervenir el mercado de la vivienda desde la administración pública puede generar resultados opuestos a los esperados

Se trata de una enseñanza fundamental: intervenir de manera contundente un mercado como el de la vivienda desde la administración pública puede generar resultados opuestos a los esperados. La incertidumbre suele retraer la oferta, ya que quienes disponen de activos buscan la máxima seguridad.

Actuar de forma específica sobre las zonas tensionadas es una posibilidad, pero regular desde el ámbito nacional una problemática que sólo afecta a lugares concretos puede paralizar un mercado de arrendamiento incipiente.

Por ello, la estabilidad jurídica es el mejor contexto para la profesionalización del alquiler. La llegada de inversores institucionales con capacidad de gestión a gran escala, mejores servicios y disposición para llegar a acuerdos con la administración redundará en favor de los inquilinos.