Queremos más vivienda protegida, ¿cómo la generamos?
¿Qué soluciones tiene Barcelona para mejorar el acceso a la vivienda?
A pesar de las turbulencias políticas y del débil liderazgo de la sociedad civil, Barcelona ha seguido manteniéndose fuerte y resiliente.
Los principales problemas de Barcelona son los mismos que tienen las ciudades que gustan, seducen y atraen: protegerse de un turismo que puede ser invasivo y evitar que la vivienda se vuelva inasequible para los ciudadanos que la habitan. Éstos se ven sorprendidos por la llegada de perfiles internacionales de mayor poder adquisitivo.
Barcelona comparte problemas con las ciudades exitosas: ¿cómo proteger al turismo y al ciudadano al mismo tiempo?
El acceso a la vivienda es una de las principales preocupaciones de los barceloneses, por lo que se hace necesario actuar con inteligencia antes de que se convierta en un grave problema social.
Según el último padrón municipal, la mitad de los barceloneses no ha nacido en la ciudad y la población internacional ya representa una cuarte parte del total.
Por un lado, no deseamos que nuestra ciudad se vacíe del capital humano que la configura, y por otro, queremos integrar a las personas que están llegando y a las que llegarán, porque queremos una ciudad cada vez más mestiza y más cosmopolita: ¿cómo lo hacemos?
Ampliar el parque de vivienda
Desde mi punto de vista, el verdadero éxito de nuestra ciudad pasará por disponer de una cantidad suficiente de vivienda asequible.
De hecho, la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña 18/2007 fija un porcentaje de vivienda social muy superior al que tenemos actualmente. Sin lugar a duda, nos encontramos ante un problema estructural, de muy difícil solución.
Ante esta situación, y con el objetivo de estimular la creación de vivienda protegida, el Ayuntamiento de Barcelona acaba de aprobar, en fase inicial, la obligatoriedad de destinar a vivienda social un 30% del techo de las nuevas promociones y rehabilitaciones.
La propuesta del actual equipo de Gobierno ha generado una gran controversia
Esta medida, propuesta por el actual equipo de Gobierno y aprobada junto a ERC y PSC, ha generado una gran controversia entre los principales actores del sector inmobiliario.
Las principales críticas que se han vertido estos últimos días, se resumen en estos tres bloques:
a) Ausencia de un marco jurídico estable:
Esta modificación implica un cambio muy sustancial de las reglas de juego, pues las obligaciones de los propietarios de suelo urbano consolidado ya estaban establecidas y fijadas.
Algunos de los principales urbanistas de la ciudad opinan que la medida puede, incluso, vulnerar la seguridad jurídica, y auguran una retahíla de reclamaciones.
Un edificio emblemático
La torre Glòries es uno de los grandes iconos de Barcelona
b) Ausencia de debate con el sector privado:
La nueva norma tiene una gran transcendencia jurídica, por lo que hubiera sido aconsejable establecer un diálogo con los principales actores inmobiliarios.
No parece muy razonable que un sector profesional se sienta excluido de los grandes debates que afectan de pleno a su actividad.
c) Ausencia de efectividad:
Al ritmo de generación de obra nueva y rehabilitaciones que hay históricamente en Barcelona -una ciudad ya construida y con muy poco suelo disponible-, la nueva medida arrojará al mercado una cantidad muy pequeña de vivienda protegida, por lo que tendrá muy poca incidencia.
Una vez repasadas las críticas, vayamos a los efectos que ya se pueden observar, a parte del lógico y esperado cabreo de los principales propietarios de suelo en Barcelona, al ver mermado el valor de sus activos.
Los promotores con suelo en Barcelona están acelerando sus proyectos arquitectónicos para solicitar licencia de obra antes de la aprobación definitiva de la nueva medida, y así poder destinar el 100% de la promoción a vivienda libre.
Actualmente muchos de los arquitectos barceloneses están colapsados de trabajo para entregar en tiempo récord sus proyectos residenciales.
La producción de vivienda en Barcelona equilibrará la escasez de oferta de obra nueva
Hay que reconocer que esta aceleración de la producción de vivienda en Barcelona nos vendrá bien para equilibrar un poco la escasez de oferta de obra nueva, ante una demanda cada vez más pujante.
No obstante, la otra cara la encontramos en los inversores o promotores que tenían la intención de comprar un suelo o un inmueble en Barcelona, que han paralizado la adquisición de activos, hasta que queden bien definidas las normas que regularán las futuras promociones.
La nueva medida ha provocado incertidumbre en el precio que se puede pagar por un suelo en Barcelona, por lo que estos grupos prefieren congelar la decisión de inversión.
A diferencia de nuestros colegas urbanistas y arquitectos, que están encantados ante la avalancha de encargos, los que nos dedicamos al asesoramiento de nuevas operaciones, estamos en depresión profunda.
Lo cierto es que todavía es pronto para saber si esta parálisis en la toma de decisiones de nuevos proyectos residenciales se prolongará en el tiempo o causará una interrupción relevante en el flujo de entrega de nuevas viviendas.
El Ayuntamiento apuesta por el acceso a la vivienda
No me cabe ninguna duda de que el Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado esta medida con la firme voluntad de mejorar el acceso a la vivienda, por lo que cuenta con mi profundo respeto y agradecimiento.
Pero, a tenor de lo escuchado estos días, la medida es susceptible de generar reclamaciones, pues no ha tenido en cuenta la opinión del sector inmobiliario, y para rematar, la influencia de la medida será tan leve que no resolverá el problema.
Está claro que incidir en el mercado inmobiliario con medidas efectivas es sumamente difícil, porque las dinámicas del sector residencial son muy poderosas.
Los ayuntamientos tienen algunas herramientas que deben poner en juego, pero el problema es tan complejo que requiere de un ejercicio a largo plazo, de una actuación coordinada con el Gobierno y con los ayuntamientos colindantes, y por supuesto, de un debate franco y sincero con los actores inmobiliarios.
El sector público y el privado deben potenciar una relación de confianza
El sector público y el ámbito privado deberíamos ser capaces de construir una relación basada en la confianza y en la complicidad, pues somos muchos los profesionales inmobiliarios que trabajamos de manera rigurosa y que sentimos el deseo de aportar valor a la sociedad.
Pero volvamos al origen del problema: ¿qué podemos hacer para que haya suficiente vivienda asequible en nuestra ciudad?
Para empezar, deberíamos pivotar el modelo actual de “mercado de propietarios” a un mercado de alquiler.
Necesitamos una política de vivienda moderna y homologada a Europa, que se base en un gran parque de alquiler generado en colaboración público-privada.
El modelo óptimo sería: suelo público, promoción privada, gestión privada y titularidad pública. Se debería estructurar un modelo económico que le permita al actor inmobiliario ganarse la vida con un margen industrial y de gestión acorde a mercado.
Necesitamos una política de vivienda moderna y homologada a Europa
La actividad inmobiliaria bienentendida no es especulativa, sino que aspira a un margen equiparable a otras industrias que asuman un riesgo similar.
A cambio, el sector público podría poner a disposición de la ciudadanía una cantidad abundante de vivienda a renta tasada y accesible, y al cabo de los años, estas viviendas podrían pasar a ser de titularidad pública en su totalidad.
Asimismo, es imprescindible estimular que las bolsas de suelo que aún quedan en Barcelona, situadas eminentemente en La Sagrera, el Poblenou y La Marina, se recalifiquen a uso residencial.
Todavía hay suelos en Barcelona, que en su día albergaban industrias, a día de hoy abandonadas, y que siguen manteniendo, absurdamente, una clave urbanística que sólo admite uso industrial.
Es cierto que durante la crisis, en muchas zonas de España se recalificaron grandes bolsas de suelo rústico a uso residencial y se construyó muchísima vivienda. El error fue hacer este proceso en áreas donde no había demanda real.
El problema inmobiliario en Barcelona: una demanda insatisfecha
Pero, obviamente, éste no es el caso de Barcelona, con un acuciante problema de demanda insatisfecha. El urbanismo debe estar al servicio de las necesidades de la ciudadanía: ahora necesitamos vivienda asequible y para ello, necesitamos más suelo de uso residencial.
Está claro que la vivienda protegida no debe quedar aislada en guetos, sino adecuadamente integrada en la ciudad. Pero, entiendo, que todos estamos de acuerdo en que El Poblenou, La Sagrera o La Marina son las áreas donde la ciudad está “menos construida” y que por tanto son susceptibles de ofrecer una cantidad de vivienda que realmente tenga efecto en el mercado.
Por último, señalar que en una ciudad tan limitada geográficamente como la nuestra, la política de vivienda debería tratarse a nivel metropolitano. Pensar en la articulación efectiva de la “gran Barcelona” es la clave.
Para ello, es imprescindible que el transporte público funcione de manera mucho más eficiente y que la interlocución entre los diferentes ayuntamientos del área metropolitana sea mucho más fluida, reconociendo que el liderazgo lo debe ostentar Barcelona.
La clave: entender y promocionar el concepto Gran Barcelona
Resumiendo: debemos convertir el alquiler en el principal instrumento de gestión de la vivienda asequible, hay que poner el urbanismo a nuestra disposición para resolver los problemas de la ciudadanía y debemos dar un tratamiento geográfico mucho más amplio a las políticas que se apliquen.
Resolver el problema de la vivienda en Barcelona es muy complicado, qué duda cabe.
Queremos mucha más vivienda protegida que la que hay actualmente, por supuesto, el debate no está en el qué, sino en el cómo lo logramos. Hay maneras de generar esta vivienda asequible con dinámicas más sanas, más sostenibles y más efectivas.
