La regulación de precios del alquiler: ¡no maten al mensajero!

El lugar donde vivimos afecta algunas de las dimensiones más importantes de nuestras vidas: dónde trabajamos, cómo pasamos el tiempo libre, con quién convivimos, cuántos hijos podemos tener y cuándo, con qué frecuencia enfermamos… El activo más valioso para una inmensa mayoría de ciudadanos es, así pues, su propia casa. Al mismo tiempo, la vivienda determina la ubicación y el suministro del “recurso” más importante en una economía de mercado: las personas, el capital humano.

Sin embargo, la vivienda es hoy demasiado cara en la mayoría de las grandes ciudades occidentales. Según datos del Incasòl, los precios del alquiler en Barcelona aumentaron de 688€ en 2014 a 979€ en 2019, un incremento superior al 42%. En algunos casos, el coste del alquiler ya supone la mitad o más de la nómina de muchos residentes barceloneses.

Si bien se utiliza recurrentemente el término, tanto en los medios de comunicación como en sede parlamentaria, no podemos hablar de una “burbuja del alquiler”: un alquiler ni es un activo ni se financia con endeudamiento. Los precios crecen hasta que no hay demanda solvente. La renta es el límite. Por este motivo, la caída de los ingresos durante la pandemia ha estabilizado el precio del alquiler, pero previsiblemente los precios volverán a aumentar con la recuperación económica.

No podemos hablar de una “burbuja del alquiler”: un alquiler ni es un activo ni se financia con endeudamiento

En situaciones normales, en un contexto de mayor demanda y de caída de los tipos de interés, la oferta de vivienda aumentaría, reduciendo así su precio. Esto mismo ha sucedido con otros bienes preciados y duraderos como los barcos o los aviones. ¿Por qué no ha sucedido lo mismo con la vivienda? ¿Por qué siendo una inversión tan sumamente rentable la oferta no se ha ajustado a la demanda?

La respuesta son las restricciones a la oferta. Tanto las regulaciones en el diseño de los contratos (duración mínima, límites en la actualización de precios, fianza máxima…) como las regulaciones urbanísticas (reducción del suelo urbanizable) limitan la oferta del alquiler.

Sin embargo, nuestros políticos, en lugar de atacar la causa –la falta de oferta pública o privada– han optado por matar al mensajero –el precio. Los precios son señales o mensajes que indican a los agentes dónde existen necesidades insatisfechas. Generan información e incentivos como mecanismo de coordinación social. Indican qué bienes presentan escasez –en este caso la vivienda– y dónde redirigir recursos, aumentando la oferta de dicho bien, y, en consecuencia, reduciendo su precio.

Pocas políticas económicas generen tanto consenso (negativo) entre la comunidad científica como la limitación de precios. Existen tres efectos ampliamente documentados. En primer lugar, la reducción en el mantenimiento de las viviendas. En ausencia de expectativas de beneficios, el propietario, reduce costes.

En segundo lugar, la reducción de la oferta de alquiler. A corto plazo, se desplazan viviendas del alquiler a la propiedad y a largo plazo, se dejan de construir nuevas viviendas destinadas al alquiler, pues ya no son rentables.

En tercer lugar, se produce una asignación inadecuada entre las personas a alojar y los propios alojamientos. Esto puede reducir la movilidad laboral o fomentar prácticas discriminatorias: si eliminamos el precio como mecanismo de asignación, el sistema de colas (el primero que llega) puede ser sustituido fácilmente por aquél afín a mí en nacionalidad, etnia, religión, creencias políticas u orientación sexual.  

Los precios son señales o mensajes que indican a los agentes dónde existen necesidades insatisfechas. Generan información e incentivos como mecanismo de coordinación social

En San Francisco, el control de precios redujo la oferta de vivienda de alquiler en un 15%, incrementó los precios en un 5,1% y aceleró el proceso de gentrificación (Diamond et al., 2019). En Estocolmo, las listas de espera para poder acceder a una vivienda de alquiler suponen un tiempo medio de entre 8 y 10 años (OCDE, 2015). En París, casi el 15% de las viviendas en alquiler se desplazaron al mercado de la compraventa, perjudicando a los más jóvenes. La regulación reciente en Berlín ha aumentado los precios en las ciudades limítrofes (efecto sustitución) y ha reducido los anuncios de alquiler en la capital alemana (Hahn, 2021).

Cataluña, el laboratorio de pruebas de esta (mala) política

En España, Cataluña se ha convertido en el nuevo laboratorio de esta (mala) política pública. En septiembre de 2020 entró en vigor la ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas. La normativa afecta aquellas áreas declaradas “tensas” donde la carga por el pago del alquiler supera el 30% de la renta media de sus habitantes.

A falta de análisis econométricos más sofisticados, un informe preliminar de la Universidad Pompeu Fabra ya apunta algunas de las consecuencias de la medida: los precios han caído un 5,07% en Barcelona (y un 9,21% en Madrid, sin control de precios), pero mientras que en Barcelona la oferta ha caído un 10,2%, en Madrid ha subido un 1,2% (Raya, 2021).

Ayer mismo PSOE y Unidas Podemos anunciaban el acuerdo de la nueva ley de vivienda que incluye la regulación de precios del alquiler, en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado de España. Una medida que si bien a corto plazo, podría reducir los precios, a largo plazo reducirá nuestro acceso al alquiler, mermará la movilidad social, fomentará la segregación residencial y perjudicará a los más jóvenes.