El control de alquileres no funciona
La idea de limitar los alquileres no es nueva; se han puesto en marcha en muchas ocasiones a lo largo de la historia y el resultado siempre ha sido insatisfactorio
Uno de los últimos cismas que ha estallado en el seno de la coalición de Gobierno que conforman PSOE y Podemos tiene que ver con la polémica regulación del precio de los alquileres.
El pasado mes de octubre, ambas formaciones acordaron limitar las rentas en la futura Ley de Vivienda, pero, mientras la parte más moderada del Ejecutivo apuesta por aplicar bonificaciones fiscales a los propietarios que contengan los precios, la radical insiste en la necesidad de que comunidades autónomas y ayuntamientos puedan establecer controles en las zonas más tensionadas, de modo que se fijaría un techo por ley.
Esta idea no es nueva. De hecho, son muchos los ejemplos que se han puesto en marcha a lo largo de la historia y el resultado siempre ha sido el mismo: escasez de alquileres y, como consecuencia, o bien subidas de precios o bien mayores dificultades para acceder a este mercado. Existe una abundante literatura económica al respecto, así como un amplio consenso sobre los efectos negativos de dicho control, tal y como recogen dos recientes trabajos publicados por Esade y Civismo.
Las conclusiones en todos los casos analizados son similares. La imposición de un precio inferior al del mercado hace que muchos propietarios opten por retirar sus inmuebles en alquiler, al tiempo que se paralizan nuevos proyectos de inversión, con lo que se reduce la oferta.
Además, los que se mantienen acaban recortando los costes de mantenimiento, con el consiguiente deterioro de la vivienda, debido a la menor percepción de beneficios. Y, por último, los afectados intentan eludir por todos los medios las limitaciones impuestas, ya sea por vía legal o no, evitando con ello el segmento regulado y, en última instancia, optando incluso por el mercado negro.
Para que unos pocos paguen menos, otros muchos quedan excluidos
Como resultado, baja la oferta y, con ella, las posibilidades de cubrir la demanda a precios más asequibles. A cambio de que unos pocos paguen una renta inferior a la del mercado, otros muchos potenciales inquilinos quedarán excluidos y marginados, sin opción para alquilar o teniendo que pagar precios mucho más altos de los que existirían en ausencia de control.
Los límites aplicados en San Francisco redujeron la oferta de alquiler un 15%, elevando los precios una media del 5%; en Estocolmo ha provocado largas listas de espera, con una media de 8 años, debido a la escasez generada; en París también sacó del mercado el 15% de las viviendas; mientras que en Berlín las restricciones han hundido la oferta hasta un 60%, complicando enormemente el acceso al alquiler.
Exceptuando el parón de la actividad causado por la pandemia, que ya se está traduciendo en ciertas rebajas, el precio de los alquileres ha subido de forma sustancial desde 2013 como consecuencia de una serie de factores, desde la creación de empleo y un cierto cambio cultural en los más jóvenes hasta un endurecimiento de las condiciones para optar a una hipoteca.
Sin embargo, el problema en este caso no estriba en los propietarios, sino en los políticos. Es el exceso de intervencionismo, no su ausencia, lo que explica dicho incremento.
La oferta de vivienda en alquiler crece de forma mucho más lenta que la demanda por la falta de suelo y las enormes trabas urbanísticas que impone la administración para poder construir, lo cual genera escasez, retrasos y costes innecesarios que, de una u otra forma, acaban pagando los inquilinos en forma de mayores precios.
Si el Gobierno quisiera realmente abaratar el alquiler, bastaría con liberalizar el sector inmobiliario, pero, lejos de hacerlo, amenaza con endurecer la regulación, agravando aún más el problema.
